การควบคุมเงินทุนล่าสุดของประเทศจีนเมื่อไม่นานมานี้มีผลบังคับใช้ทันทีโดยมีผู้ซื้อชาวจีนจำนวนน้อยที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้ จากกรุงลอนดอนไปเมลเบิร์นแวนคูเวอร์ไปยังซิดนีย์ประชาชนชาวจีนกำลังดิ้นรนเพื่อปิดธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในฟองสบู่ที่ใหญ่ที่สุดในโลกจำนวนมากที่สุดในโลก ผู้เชี่ยวชาญด้านต่างประเทศเชื่อว่าการลดลงของอุปสงค์คาดว่าจะแย่ที่สุดในออสเตรเลียซึ่งเป็นผู้รับประโยชน์ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในการไหลออกของเงินทุน คริสโตเฟอร์ทอดด์ที่ บริษัท ที่ปรึกษา Basis Point ประเทศออสเตรเลียได้รับการอนุมัติ A24 พันล้านดอลลาร์จากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากประเทศจีนในปีงบประมาณที่สิ้นสุดในเดือนมิถุนายน พ. ศ. 2558 ซึ่งเป็นตัวเลขล่าสุดทำให้ออสเตรเลียเป็นจุดหมายปลายทางที่ใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวจีน เงินหยวนของจีน8217sร่วงลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบแปดปีจากด้านหลังของเที่ยวบินระดมทุนที่บันทึก ทุนสำรองเงินตราต่างประเทศลดลงเป็น 3.052 ล้านล้านดอลลาร์ซึ่งต่ำสุดในรอบเกือบ 6 ปี เพื่อช่วยในการควบคุมการไหลเวียนของเงินตราต่างประเทศวันที่ 1 มกราคมก่อนที่จะมีการตั้งโควต้า ในแถลงการณ์จาก China8217s State Administration of Foreign Exchange (SAFE) ระบุว่าต้องการระงับการฟอกเงินและซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่ผิดกฎหมาย ขณะที่หน่วยงานกำกับดูแลได้ออกโควต้าของสกุลเงินต่างประเทศ 50,000 หยวน (A9,600) ต่อคนต่อปีไม่เปลี่ยนแปลง แต่ก็มีความต้องการเปิดเผยข้อมูลเพิ่มขึ้นอย่างมาก พลเมืองจีนต้องจำนำเงินที่เคยชินมาใช้ในการซื้อทรัพย์สินหลักทรัพย์หรือประกันชีวิตในต่างประเทศ พวกเขายังต้องให้รายละเอียดบัญชีของสิ่งที่เงินจะใช้สำหรับ ขณะนี้ธนาคารพาณิชย์จะรายงานการทำธุรกรรมจากต่างประเทศของบุคคลใดบุคคลหนึ่งเกินกว่า 10,000 หยวน (A2000) นายเจิ้งจางอายุ 66 ปีซึ่งเป็นข้าราชการที่เกษียณอายุในเซี่ยงไฮ้ปฏิเสธที่จะให้ชื่อแรกของเขาเพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบข้อเท็จจริงด้านกฎระเบียบ เขาอาจละทิ้งซื้อบ้านในย่านเวสเทิร์นเมลเบิร์น 2.4 ล้านหยวน (348,903) แม้ว่าจะถอนตัวออกเงินหยวนประมาณ 300,000 หยวนเมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา เนื่องจากการชำระเงินครั้งใหญ่ในเดือนถัดไป สำหรับเจิ้งโจวการตัดสินใจว่าจะเดินหนีจากทรัพย์สินของเมลเบิร์นหรือการเสี่ยงภัยกฎการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศของชาวจีนกำลังใกล้เข้ามาอย่างรวดเร็ว พระองค์กำหนดให้สายอีก 800,000 หยวนไปออสเตรเลียในปลายเดือนกุมภาพันธ์เพื่อให้ครอบคลุมส่วนที่เหลือของการชำระเงินลงของเขา วันสงกรานต์เริ่มต้นตั้งแต่วันนี้กองทัพของผู้ผลิตวันหยุดจีนกำลังเดินทางไปเมลเบิร์นและซิดนีย์ในฐานะตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเตรียมพร้อมสำหรับ 8220 สัปดาห์ที่ผ่านมา 82221 ตัวแทนได้เห็นการลดลงอย่างมากในความต้องการ สถานที่ให้บริการมุมมองของชาวจีนจำนวนมากพร้อมกับกลุ่มทัวร์ แต่มีเพียงครึ่งเดียวของจำนวนรถประจำทางที่เต็มไปด้วยปีนี้ Ray White Balwyn ผู้อำนวยการเฮเลนแยนกล่าวกับโดเมนว่านักท่องเที่ยวชาวจีนจำนวนน้อยจะไปล่าสัตว์ในปีนี้ บวกจากทั้งหมด 8211 นี้พวกเขาจะมีเวลามากขึ้นในการเพลิดเพลินกับวันหยุดที่แท้จริงในออสเตรเลีย สุขสันต์วันตรุษจีน. สถาบันจัดอันดับเครดิตฟิทช์กล่าวว่าธนาคารออมสินได้ให้เครดิตกับธนาคารออสเตรเลียเมื่อปีพ. ศ. 2550 โดยอ้างถึงการเพิ่มขึ้นของความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจมหภาคที่เกิดจากฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ฟิทช์ให้ความสำคัญกับระบบธนาคารพาณิชย์คือการที่ธนาคารได้รับความเสี่ยงจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนเกินไป ความกังวลพิเศษคือการเพิ่มขึ้นของระดับหนี้ในครัวเรือนเมื่อเทียบกับรายได้จากการขายบ้าน 8211 ในช่วงเวลาที่หนี้สินในครัวเรือนของออสเตรเลีย8217เทียบกับรายได้จากการกำจัดของใช้ในครัวเรือนอยู่ที่ระดับ 187 เปอร์เซ็นต์ซึ่งเป็นระดับที่สูงที่สุดในโลก หนี้สินของครัวเรือนสูงและสูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ที่ใช้แล้วซึ่งทำให้ผู้ยืมมีความรู้สึกไวต่อการเปลี่ยนแปลงในตลาดแรงงานและอัตราดอกเบี้ยนักวิเคราะห์ของ Andrei Jaehne จากฟิทช์กล่าว แรงกดดันจากหลายฝ่ายได้บังคับให้ธนาคารออสเตรเลียปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาตามแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นทั่วโลก แต่ครัวเรือนที่ออสเตรเลียมีปัญหาหนี้สาธารณะก็จะรู้สึกกดดันในการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมากกว่าประเทศอื่น ๆ ที่มีระดับหนี้สินในครัวเรือนที่ระมัดระวังมากขึ้น ฟิทช์ยังแสดงความกังวลเกี่ยวกับการสูญเสียงานที่เพิ่มขึ้น ต้นทุนที่อยู่อาศัยที่สูงอย่างผิดปกติทำให้ค่าแรงในท้องฟ้าสูงขึ้นในออสเตรเลียทำให้ประเทศมีต้นทุนที่สูงและเป็นหนึ่งในการแข่งขันในตลาดเสรีทั่วโลก สิ่งนี้ทำให้อุตสาหกรรมปิดสนิทและเร่งการจ้างงานในจำนวนที่เพิ่มมากขึ้นซึ่งเป็นงานที่ต้องใช้ในการจัดหาหนี้ในครัวเรือนให้อยู่ในระดับสูง เป็นหลักออสเตรเลียมีการจัดสรรที่ผิดพลาดอย่างมีนัยสำคัญของเงินทุนไปยังตลาดที่ไม่สร้างสรรค์เช่นที่อยู่อาศัยและค่าใช้จ่ายที่ดีในภาคเศรษฐกิจที่มีประสิทธิผล เงินให้สินเชื่อนักลงทุนพุ่งขึ้น 21.4% ความกังวลเกี่ยวกับเศรษฐกิจมหภาคเพิ่มมากขึ้นในวันนี้จากสำนักงานสถิติแห่งประเทศออสเตรเลีย แม้จะมีความพยายามของหน่วยงานควบคุมกำกับดูแลเพื่อยับยั้งการเติบโตของสินเชื่อผ่านการควบคุมโดยรอบอย่างรอบคอบ แต่มูลค่าของเงินให้สินเชื่อแก่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น 21.4% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา หลักฐานการติดตั้งเพิ่มเติมของ It8217s เพียงแค่ว่าหน่วยงานกำกับดูแลชาวออสเตรเลียที่ติดอาวุธไม่ดีอยู่ในงานวิศวกรรมที่ควบคุมได้อย่างปลอดภัย เขียนโดย admin เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2016 8211 7:35 pm หากมีบุคคลใดคนหนึ่งที่รู้ถึงความรุนแรงของฟองสบู่ออสเตรเลียและผลกระทบต่อระบบธนาคารของเราจะเป็นอดีต CEO ของ Commonwealth Bank David Murray เมอร์เรขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ขึ้นในการสอบถามระบบ government8217s ระบบการเงิน ในการให้สัมภาษณ์ใน Sky News เดือนก่อนหน้านี้เมอร์เรย์กล่าวว่าเศรษฐกิจของออสเตรเลียมีจำนวน 8220 คนเนื่องจากมีฟองสบู่ในตลาดที่อยู่อาศัย 8221 แต่ไม่ใช่แค่ฟองสบู่เท่านั้น สัญญาณหลายอย่างเหมือนกับดัตช์ดอกทิวลิปมีพฤติกรรมของประชาชนมีการป้องกันตัวของประชาชนเกี่ยวกับการแก้ไขใด ๆ ในตลาดดังกล่าว 8211 สัญญาณทั้งหมดเหล่านี้มีอยู่ 8222 ฟองดัตช์ดัตช์ดอกดัชชุนในปี ค. ศ. 1637 เป็นหนึ่งในฟองสบู่ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ 8220 แต่เมื่อความเสี่ยงเหล่านั้นมีบางสิ่งบางอย่างต้องทำเกี่ยวกับเรื่องนี้ในแง่การกำกับดูแลและ Reserve Bank และ APRA จำเป็นต้องใช้มันอยู่เสมอเขาจึงแนะนำ เขาไม่ใช่คนเดียว ในอีกไม่กี่วันข้างหน้ารองประธานกรรมการบริหาร IMF Zhang Tao Zhang เดินทางมาเยือนออสเตรเลียเมื่อต้นเดือนเพื่อพูดคุยกับหน่วยงานกำกับดูแลเกี่ยวกับความเสี่ยงที่เกิดขึ้นกับเศรษฐกิจของออสเตรเลียปี พ. ศ. 252 นาย Zhang กล่าวในการทบทวนด้านการเงินของออสเตรเลีย 8220 ทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องกันว่าจำเป็นต้องใช้มาตรการเพิ่มเติมเพื่อเสริมสร้างความยืดหยุ่นให้กับความผันผวนของตลาดที่อยู่อาศัย 8221 8220We8217 กำลังพูดถึงนโยบายที่รอบคอบที่ต้องได้รับการกระตุ้นอย่างเข้มงวดโดยมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่สำคัญและธนาคารได้รับการสนับสนุนให้ขยายฐานการลงทุนของตนไปยังดินแดนที่แข็งแกร่งอย่างไม่ต้องสงสัย 8221 เขากล่าวเสริม ไม่มีคำแนะนำจากการสืบสวนของรัฐบาลเกี่ยวกับความสามารถในการเคหะ แต่ในความอับอายขายหน้าให้กับรัฐบาลการสอบถามรายได้เพิ่มเติมในการจัดหาที่อยู่อาศัยภายในสองปีของรัฐบาลได้ล้มเหลวในการทำข้อเสนอแนะเพียงอย่างเดียว รายงานฉบับนี้ได้รับการเผยแพร่เมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมาและค่อนข้างถูกต้องตราหน้าเสียเวลาและเงินโดยรับทราบพร้อมกัน แต่อ่านระหว่างบรรทัดตอนนี้จะปรากฏรัฐบาลพิจารณาฟองที่อยู่อาศัยเพื่อใหญ่และหนักมากพวกเขาไม่สามารถที่จะทำการเปลี่ยนแปลงใด ๆ โดยไม่ต้องเรียกการแก้ไขล้างแค้นและสร้างการสังหารทางการเมืองอย่างมากให้กับแบรนด์ของฝ่าย ที่ดีที่สุดที่จะออกไปที่หน่วยงานกำกับดูแล หลังจากที่ทุก APRA ไม่เคยเห็นการล่มสลายของประกันภัย HIH มา 8211 ความล้มเหลวขององค์กรที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ออสเตรเลีย 1982s นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และตราสารหนี้ของ Australia8217s ตกอยู่ในภาวะตกใจเมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมาเมื่อ Westpac เข้าร่วมกลุ่มธนาคารขนาดเล็กซึ่งมีอัตราการกู้เงินเพิ่มขึ้นอย่างมากจากเงินกู้ยืมระยะยาว Westpac8217s เงินกู้เพื่อการลงทุนคงที่ 5 ปีจะกระโดด 60 จุดพื้นฐานหรือ 2.4 เท่าของธนาคารสำรองมาตรฐานเพิ่มขึ้นเป็น 4.79% เป็นวันจันทร์ เงินให้สินเชื่อเพื่อการลงทุนสองและสามปีจะเพิ่มขึ้น 30 จุดพื้นฐานในขณะที่การจำนองผู้ครอบครองที่ดินของเจ้าของอพาร์ทเมนต์ 2 และ 3 ปีจะเพิ่มขึ้น 24 จุด เป็นไปตามการเพิ่มขึ้นก่อนหน้านี้โดย Westpac8217s RAMS และเพิ่มขึ้น 60 จุดจากธนาคารแห่งซิดนีย์ ในช่วงสองสัปดาห์ที่ผ่านมาธนาคารอื่น ๆ อีก 10 แห่งมีอัตราการเพิ่มขึ้น นักลงทุนโง่เกินไปและอิ่มเอมใจที่เห็นมันมา แต่ก็ควรมี แบ๊งส์กำลังเผชิญกับความกดดันด้านต่างๆ IRB Risk Weights ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ Australia8217s หรือธนาคาร IRB (การจัดอันดับภายใน) 8211 Westpac, Commonwealth, ANZ, NAB และ Macquarie ได้ใช้ประโยชน์จากขนาดและสถานะของตน โง่เป็นเสียงผู้กำกับดูแลคิดว่าธนาคารเหล่านี้รู้ว่าสิ่งที่พวกเขากำลังทำเพื่อให้พวกเขาได้รับอำนาจในการจัดอันดับความเสี่ยงของหนังสือการจำนองของตัวเอง ในขณะที่คุณสามารถเดาได้ในราคาที่สูงขึ้นเพื่อเพิ่มความสามารถในการทำกำไรซึ่งส่งผลต่อเสถียรภาพทางการเงินธนาคารไออาร์บีได้ให้ความสำคัญกับความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุนในสินเชื่อเพื่อที่อยู่ในระดับต่ำเพื่อที่จะไม่ต้องสูญเสียเงินทุนที่สูญเสียไปมากนัก อย่างไรก็ตามผู้เสียภาษีอากรจะอยู่ในมือหากจำเป็นต้องได้รับการประกันตัว การทดสอบความเครียดที่ดำเนินการโดยหน่วยงานควบคุมการธนาคารของออสเตรเลียในปี พ. ศ. 2557 พบว่าธนาคาร IRB ทั้ง 5 แห่งเป็นสถาบันการเงินล้มละลายหากไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนเพิ่มเติมได้หลังจากความผิดพลาดด้านที่พักอาศัยและสินค้าโภคภัณฑ์ที่อยู่ในระดับปานกลาง ต้องทำอะไรบางอย่าง ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ. ศ. 2559 APRA ได้เพิ่มความเสี่ยงโดยเฉลี่ยสำหรับธนาคาร IRB เป็นอย่างน้อยร้อยละ 25 นี้จะต้องธนาคาร IRB จะถือขาดทุนพิเศษดูดซับทุนเพื่อช่วยในการละลายในภาวะวิกฤติธนาคาร ธนาคารมีสองทางเลือกลดระดับของการทำกำไรหรือตีขึ้นผู้ถือจำนอง ในเวลาต่อมาธนาคารพาณิชย์อาจจะต้องแบ๊งส์ 8211 ไปอยู่ในมือ 8211 เพื่อให้ผู้ถือหุ้นสามารถยกงบดุลได้เมื่ออัตราผิดนัดเริ่มขึ้นอย่างมาก 8220 ธนาคารที่ให้การสนับสนุน 8221 นั่นคือธนาคารอื่น ๆ ทั้งหมดของเรามีอัตราความเสี่ยงขั้นต่ำที่ 35% ดังนั้นธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่จะยังคงได้รับผลประโยชน์อย่างไม่เป็นธรรม อัตราส่วนเงินกองทุนต่อเสถียรภาพสุทธิ (Net Stable Funding Ratio: NSFR) ในฐานะที่เป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลง Basel III ระหว่างประเทศที่ออกแบบมาเพื่อให้ธนาคารมีความยืดหยุ่นมากขึ้นธนาคารจะต้องเริ่มพึ่งพาเงินฝากในประเทศมากกว่าการลงทุนในตลาดขายส่งในต่างประเทศที่มีความเสี่ยง ภาวะโลกร้อน (brexit, Italy, Europe, China ฯลฯ ) อาจทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่องในการตัดหนี้ระยะสั้น เมื่อหนี้สินในครัวเรือนของออสเตรเลีย8217เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วธนาคารออสเตรเลียก็พึ่งพาตลาดตราสารหนี้ขายส่งในระยะสั้นเพื่อหาเงินทุนที่ราคาไม่แพงมากเพื่อตอบสนองความปรารถนาของชาวออสเตรเลียในยุคต่อไป ออสเตรเลียปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือของ AAA ตามที่เราได้รายงานเมื่อเดือนกรกฎาคมออสเตรเลียอยู่ในเกณฑ์การจัดอันดับความน่าเชื่อถือด้านเครดิตที่มีอันดับเครดิต Standard and Poor S038P ในขณะที่มีโอกาสหนึ่งในสามที่เราสามารถลดการจัดอันดับภายในสองปีถัดไปถ้าเราเชื่อว่ารัฐสภาไม่น่าจะออกกฎหมายมาตรการออมทรัพย์หรือรายได้เพียงพอสำหรับการขาดดุลงบประมาณภาครัฐทั่วไปเพื่อ จำกัด และเพื่อให้อยู่ในตำแหน่งที่สมดุลในช่วงต้นปี 2020 82221 ตั้งแต่การเตือนนายกรัฐมนตรีมิลล์ล์เทิร์นบุลลและเหรัญญิกสก็อตมอร์ริสันได้นั่งลงบนมือมากหรือน้อยในการซ่อมแซมงบประมาณ เฉพาะสัปดาห์นี้อดีตสมาชิกคณะกรรมการ RBA John Edwards ได้แนะนำการตัดลดหย่อนเกียร์เชิงลบเพื่อรักษาอันดับความน่าเชื่อถือ AAA ของเรา แต่นายกรัฐมนตรีได้ตัดการเปลี่ยนแปลงเพื่อป้องกัน backlash จาก backbenches เสรีนิยมที่หนักขึ้นอยู่กับเกียร์น้ำเกรฟทดเกียร์ลบ ปัญหาที่นายกฯ ต้องเผชิญคือเขาสามารถหาคนที่บาดแผลได้หรือไม่ วันนี้แม้แต่อดีตนายกรัฐมนตรี Tony Abbott ได้เรียกร้องให้ Turnbull แข็งค่าขึ้นเมื่อปีพ. ศ. 2582 เมื่อเทียบกับธนาคารที่มีการขยายและมีความเสี่ยงจะเห็นได้ว่ามีความปลอดภัยพอ ๆ กับการช่วยเหลือของรัฐบาลเท่านั้นจึงไม่สามารถจัดอันดับเครดิตที่เกินกว่ารัฐบาลได้ การสูญเสียอันดับความน่าเชื่อถือของรัฐบาลคาดว่าการระดมทุนจากต่างประเทศจะมีราคาแพงกว่า ผลที่ตามมาอนาคตกับโดนัลด์ทรัมป์ผู้นำโลกเสรีเป็นเรื่องที่ยากที่สุดที่จะทำนายได้ แต่ก็เป็นที่สนใจมากที่สุดของโทษสำหรับการขึ้นอัตราดอกเบี้ย นโยบายของ Trump ส่วนใหญ่คาดว่าจะเป็นอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นตามอัตราการเติบโตที่เพิ่มขึ้นโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่สร้างขึ้นในปีก การเลือกตั้งของเขาได้รับชัยชนะเมื่อช่วงต้นเดือนที่ผ่านมาทำให้เกิดการปะทุขึ้นในตลาดตราสารหนี้โลก แต่มีหลักฐานบางอย่างที่บ่งชี้ว่าพันธบัตรได้รับความไม่สะดวกมาตั้งแต่เดือนสิงหาคม ไม่ว่าการขายพันธบัตรจะเริ่มขึ้นในเดือนสิงหาคมหรือพฤศจิกายนโดยการเลือกตั้ง Trump จะทำให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรอยู่ในทิศทางเดียวขึ้นและถือเป็นพร็อกซีที่ดีในการปรับอัตราดอกเบี้ยในอนาคต เจเน็ตเยลเลนประธานสภากลางสหรัฐ (เฟด) คาดว่าจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในเดือนธันวาคม เราควรจะหวาดกลัวตัวควบคุมการธนาคารของออสเตรเลีย8217ได้รับการบำรุงรักษาซ้ำหลายครั้งธนาคารควรมีอัตราการให้บริการที่ร้อยละ 7 เมื่ออัตราดอกเบี้ยย่อมขึ้นไป หากธนาคารพาณิชย์ไม่ต้องการความต้องการนี้ควรมีขอบเขตสำหรับการขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วง 12 ถึง 24 เดือนข้างหน้า แต่แล้วผู้ที่มีความมั่นใจธนาคารคัดเลือกผู้สมัครจำนองที่มีร้อยละ 7 ชั้นแน่นอนไม่ฉัน ออสเตรเลียกำลังเผชิญกับความล้นเกินของอพาร์ทเมนต์เป็นประวัติการณ์เนื่องจากอพาร์ตเมนต์ใหม่ประมาณ 230,000 แห่งประสบอุทกภัยในตลาดเมลเบิร์นซิดนีย์และบริสเบนในอีก 24 เดือนข้างหน้า การพุ่งขึ้นของอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่นี้เป็นการพยายามที่จะตอบสนองความต้องการที่ไม่เพียงพอของนักลงทุนชาวต่างชาติชาวจีน ภายใต้กฎหมายออสเตรเลียที่ออกแบบมาเพื่อเพิ่มสต็อกที่อยู่อาศัยนักลงทุนต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้เท่านั้น แต่ในขณะที่เรารายงานในเดือนพ. ค. (8220 ธนาคารพาณิชย์ขันสกรูให้กับผู้ซื้อต่างประเทศ 8220) ธนาคารได้เปิดเผยร่องรอยของสิ่งที่จะกลายเป็นระบบการทุจริต ธนาคาร ANZ ได้ขอให้ บริษัท ย่อยในเอเชียตรวจสอบและตรวจสอบ บริษัท นอกชายฝั่งที่ปิดบังซึ่งถูกอ้างถึงว่าเป็นแหล่งรายได้จากต่างประเทศในการให้บริการสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ บริษัท ต่างประเทศส่วนใหญ่ didn8217t มีอยู่ จนถึงสิ้นเดือนเมษายน ANZ ถูกบังคับให้ถอนการอนุมัติเงินกู้จำนวน 90 ฉบับให้กับนักลงทุนต่างชาติ ไม่นานหลังจากนั้นความจริงออกมาพร้อมกับการเปิดเผยว่าธนาคาร ANZ และ Westpac ได้อนุมัติสินเชื่อหลายร้อยรายการที่ได้รับการสนับสนุนจากเอกสารรายได้ที่ฉ้อฉล ธนาคารทั้งหมดเริ่มดำเนินการตามข้อกำหนดด้านการมีสิทธิ์และความต้องการในการให้บริการอย่างทันท่วงที บางคนเลือกที่จะหยุดการเขียนเงินกู้ใหม่ทั้งหมดให้กับชาวต่างชาติโดยอ้างถึงความเสี่ยงนั้นมากเกินไป ชาวต่างชาติหลายรายได้วางเงินมัดจำอพาร์ทเมนท์ของตน แต่ก็ไม่มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้จากธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ของ Australia8217 ซึ่งเป็นเงินให้สินเชื่อที่จำเป็นสำหรับการชำระบัญชี พอร์ทัลพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์จีน aofun. au ได้สร้าง Platform การเสนอชื่อเข้าชิงเพื่อเสนอราคาเพื่อเลื่อนอพาร์ตเมนต์บางส่วนที่ผู้ซื้อไม่สามารถชำระบัญชีได้ นักลงทุนต่างชาติขลุกขิกออกจากการขายอพาร์ทเม้นท์ แต่ในเรื่องที่น่าขันนักลงทุนต่างชาติได้ถูกขังออกจากตลาดขายใหม่และไม่สามารถต่อรองราคาได้ ตามโฆษกจาก Australian Taxation Office (สำนักงานภาษีออสเตรเลีย) ภายใต้หมวด 15 (4) และ (5) ของ Foreign Acquisitions and Takeovers Act พ. ศ. 2518 ถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยที่จะขายเมื่อข้อตกลงมีผลผูกมัด 8221 8220 หากทรัพย์สินมีการทวงถาม วันที่สัญญากลายเป็นผลผูกพันและก่อนที่จะชำระบัญชีแล้วถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยที่จัดตั้งขึ้น 8222 เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติไม่สามารถซื้อสิ่งที่ถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยได้ในขณะนี้พวกเขาไม่สามารถช่วยดูดซับปริมาณที่มากเกินไปในการบรรทุก ตัวแทนจำหน่ายกำหนดเป้าหมายผู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ต้องพ่ายแพ้ตัวแทนขายอพาร์ทเม้นท์กำลังกำหนดเป้าหมายผู้ซื้อบ้านรายแรก แม้จะมีการเรียกร้องค่าชดเชยจาก Aufun ผู้ซื้อบ้านหลังแรกของประเทศออสเตรเลีย 8220 คนสามารถซื้อต่อได้โดยมีเงินมัดจำจ่ายไปแล้ว 8221 แต่พวกเขาสามารถแช่แข็งได้ถึง 230,000 อพาร์ทเมนใน 24 เดือนก่อนหน้านี้สำนักงานสถิติแห่งออสเตรเลีย (ABS) ได้ปรับลดการเข้าซื้อบ้านครั้งแรกในตลาดที่บิดเบือน ต่อนักลงทุนเก็งกำไร ตัวเลขเบื้องต้นบ่งชี้ว่าผู้ซื้อบ้านหลังแรกเป็นผู้ซื้อบ้านเพียงร้อยละ 14.1 ในเดือนกรกฎาคมปี พ. ศ. 2559 แต่ตัวเลขที่แท้จริงเลวร้ายที่สุด หลังจากการแก้ไขแล้วเอบีเอสเชื่อว่าเพียงร้อยละ 13.2 ของผู้เข้าร่วมตลาดในเดือนกรกฎาคมคือผู้ซื้อบ้านรายแรก ตัวเลขได้อย่างต่อเนื่องลดลงเป็นเวลาสี่ปี ต้นทุนที่อยู่อาศัยสูงได้รับการ zapping รายได้ทิ้งปิดธุรกิจและนำไปสู่การว่างงานที่สูงขึ้นและความไม่สบายของแรงงาน คู่กับหนีบ้านราคาซื้อบ้านครั้งแรกคนที่มีงานกำลังดิ้นรนเพื่อเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย 8211 โดยไม่คำนึงว่าอาหารหลักของพวกเขารวมถึงอะโวคาโดทุบกับ crusted crumbled บนขนมปังปิ้งขนมปังห้า กับปัญหาการต้มเบียร์ในตลาดอพาร์ทเม้น, ธนาคารจะลดลงอีกต่อไปในการให้กู้ยืม เมื่อวันเสาร์ที่ผ่านมา National Australia Bank (NAB) ได้ขยายบัญชีดำเพื่อการให้กู้ยืมที่เป็นความลับครอบคลุมกว่า 600 เมืองและชานเมือง ขณะนี้ผู้ซื้อต้องการเงินมัดจำขั้นต่ำ 30 เปอร์เซ็นต์เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองเหล่านี้ที่ต้องเผชิญกับภาวะตกต่ำของเหมืองแร่หรือการเกินของอพาร์ทเมนต์ วันนี้ธนาคาร Bendigo และ Adelaide แตกตื่นสถานที่ที่มีความเสี่ยงสูงเพิ่มเงินฝากขั้นต่ำที่ 40% หากผู้ซื้อบ้านรายแรกกำลังดิ้นรนเพื่อประหยัดเงินมัดจำร้อยละยี่สิบพวกเขาจะเผชิญกับความยากลำบากมากยิ่งขึ้นในการไอขึ้นเงินฝากสามสิบถึงสี่สิบเปอร์เซ็นต์สำหรับพาร์ทเมนต์ที่มีความเสี่ยงสูง แต่ก็ยังมีข้อผิดพลาดในการสันนิษฐานว่า Generation Y และ X ทั้งหมดพยายามที่จะเข้าสู่ฟองสบู่ของออสเตรเลีย8217และกลายเป็นทาสที่อายุยืน ฟองสบู่ Australia8217s เป็นประวัติการณ์ได้บังคับหมายเลขสำคัญของผู้สมัครจำนองเพื่อหลอกลวงโปรแกรมเงินกู้เพียงเพื่อให้ได้ตั้งหลักในการ เคยท้าทายตลาด การสำรวจล่าสุดของ UBS พบว่าการฉ้อโกงในประเทศออสเตรเลียมีจำนวนมากโดย 28% ของผู้สมัครยอมรับเอกสารปลอม หลายคนมีรายได้ของครัวเรือนที่พูดเกินจริงค่าทรัพย์สินที่โอ้อวดหรือหนี้ที่หักล้างหรือค่าครองชีพ ผู้กู้แทบไม่สามารถเข้าสู่ตลาดกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะขยายความจริงมากที่สุดโดย UBS รายงาน 8220 มีความสัมพันธ์ระหว่างผู้กู้ที่บิดเบือนการยื่นคำร้องของตนและผู้ที่มีรายจ่ายเท่ากับรายได้ของตนกล่าวว่าอยู่ภายใต้ความกดดันทางการเงินหรือ ได้พลาดการชำระหนี้.8221 AMP8217s 2016 รายงานด้านสุขภาพทางการเงิน เปิดเผยว่า 24 เปอร์เซ็นต์ของแรงงานในออสเตรเลียได้รับการจัดอยู่ในอันดับที่ 8220 ตามที่ระบุไว้ UBS ระบุว่าการสำรวจครั้งนี้มีแนวโน้มที่จะทำให้ตัวเลขการปลอมแปลงผิดพลาดน้อยลงและการฉ้อโกงในเรื่องการจำนองเกิดขึ้น 8220systemic8221 ในออสเตรเลียและโดยเฉพาะอย่างยิ่งในหมู่นายหน้า Wayne Byres ประธานคณะกรรมการกำกับดูแลการธนาคารแห่งออสเตรเลีย APRA ได้กล่าวกับคณะกรรมการด้านกฎหมายด้านเศรษฐกิจของวุฒิสภานาย Watchdog ได้สั่งให้ธนาคารที่ใหญ่ที่สุดของ Australia8217 ให้ผู้ตรวจสอบภายนอกดำเนินการตรวจสอบขั้นตอนการควบคุมการทุจริตของตน Byres บอกกับคณะกรรมการเราได้บอกกับสถาบันที่มีขนาดใหญ่ว่าควรจะขอให้ผู้สอบบัญชีภายนอกตรวจสอบว่ากลไกการควบคุมการฉ้อโกงเป็นหลักเพื่อให้มั่นใจว่ามีกลไกในการทำงานและทำงานด้วยการฉ้อโกงอย่างเป็นระบบมีความกลัว การกลับมาสู่การให้กู้ยืมที่ชาญฉลาดมากขึ้นอาจทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวมากเกินไปของ Australia8217 กลายเป็นเกลียวลง เมื่อต้นเดือนมีนาคม Roy Morgan Research พบผู้ถือครองจำนอง 311,000 รายในออสเตรเลียมีส่วนได้เสียน้อยหรือไม่มีเลยในบ้าน การระบายความร้อนของตลาดจะทำให้ผู้ถือจำนองนับพัน ๆ เขียนโดยผู้ดูแลระบบเมื่อวันที่ 19 ตุลาคม 2016 8211 6:06 pm It8217 ไม่ใช่แค่ผู้ที่กำลังดิ้นรนเพื่อเจาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจำเป็นต้องตัดอะโวคาโดที่ทุบลงด้วยขนมปังดิบบนขนมปังที่มีขนมปังห้าเม็ด อัตราดอกเบี้ยอาจอยู่ที่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ แต่อัตราการผิดนัดได้รับความนิยมสูงสุดในออสเตรเลียตะวันตกรัฐแทสเมเนียและดินแดนทางเหนือ ในรัฐเซาท์ออสเตรเลียอัตราการกระทำผิดเป็นเพียง 0.1 เปอร์เซ็นต์ขี้อายของระเบียน ตัวเลขด้านที่อยู่อาศัยของออสเตรเลียตะวันตกและปัญหาภาวะเงินฝืดค่าจ้างมีส่วนทำให้เงินให้สินเชื่อจำนองลดลง 2.33% เพิ่มขึ้น 0.69% ในปีที่ผ่านมา ในระดับประเทศการกระทำผิดได้เพิ่มขึ้นในทุกรัฐและดินแดน Moodys Investors Service ระบุว่าจำนวนผู้จำนองผิดนัดชำระหนี้ในออสเตรเลียอยู่ที่ระดับสูงสุดในรอบ 3 ปีและน่าจะเพิ่มขึ้นอีก ผู้ถือจำนองอยู่เกินกว่า 30 วันในขณะที่จำนองอยู่ในขณะนี้อยู่ที่ร้อยละ 1.5 และกำลังผลักดันต่อบันทึกร้อยละ 1.59 ที่บันทึกไว้ในเดือนเมษายน 2556 ชาวออสเตรเลียมีหนี้สินในครัวเรือนสูงที่สุดในโลก เขียนโดย admin เมื่อวันที่ 15 กันยายน 2016 8211 7:59 pm นายกรัฐมนตรี Malcolm Turnbull ได้เรียกร้องให้ชาวออสเตรเลียระมัดระวังในเรื่องหนี้ครัวเรือนส่วนเกินโดยกล่าวว่าอัตราดอกเบี้ยจะไม่ต่ำมาก ไม่ใช่สำหรับผมที่จะให้การบรรยายเกี่ยวกับการเงินของใช้ในครัวเรือน แต่ผมคิดว่าชาวออสเตรเลียส่วนใหญ่ต่างตื่นตะลึงกับความจริงที่ว่าในขณะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำพวกเขาก็ยังคงต่ำและคุณต้องระมัดระวังในแง่การกู้ยืมเงินของคุณ หนังสือพิมพ์. มันขึ้นอยู่กับธนาคารสำรองเพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินและพวกเขามีจำนวนคันโยกอัตราดอกเบี้ยเป็นที่ชัดเจนมากที่สุดเพื่อที่อยู่การกู้ยืมเงินมากเกินไปถ้า thats ระยะเวลาที่เหมาะสม ในไตรมาสเดือนมีนาคมหนี้สินของครัวเรือนเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ของครัวเรือนยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องถึง 187 เปอร์เซ็นต์จากอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดในกรณีฉุกเฉิน ชาวออสเตรเลียมีหนี้สินในครัวเรือนสูงที่สุดในโลก ภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูงและเป็นภาระหนี้สูญนี้ทำให้ Moodys Investors Service ได้ออกคำเตือนเมื่อเร็ว ๆ นี้ว่าธนาคารออสเตรเลียจะอยู่ในอาณาบริเวณที่ไม่เคยมีใครสังเกตเห็นเมื่อประเทศต่างๆต้องเผชิญกับภาวะตกต่ำทางเศรษฐกิจ ความยืดหยุ่นของงบดุลของครัวเรือนและผลที่ตามมาจากพอร์ตการลงทุนของธนาคารถึงภาวะตกต่ำทางเศรษฐกิจอย่างรุนแรงไม่ได้รับการทดสอบในระดับหนี้สินภาคเอกชนเหล่านี้ Ilya Serov รองประธานอาวุโสของ Moodys Financial Institutions กล่าว นักลงทุนต่างชาติในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียจะต้องทำการตรวจสอบสถานะทางเสียงของตนเองหลังจากที่ได้มีการเปิดเผยว่าประเทศใดประเทศหนึ่งที่มีดัชนีราคาบ้านได้รับการขยายตัวเกินขนาด แต่ไม่ใช่ปัญหาเดียวที่พวกเขาเผชิญ ธนาคารกลางออสเตรเลียได้ถูกบังคับให้ลดลงโดยใช้ดัชนีราคาบ้านจาก CoreLogic หลังจากที่ธนาคารระบุว่ามีการปรับราคาบ้าน 8220 เพิ่มขึ้น 8221 ในประเทศที่หมกมุ่นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ทุกคนใช้สถิติ CoreLogic ในการแสดงถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอดเวลาโดยไม่คำนึงถึงประสิทธิภาพของตลาดที่แท้จริง การอัปเดตรายเดือนล่าสุดที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 1 สิงหาคมพบว่าที่อยู่อาศัยในแอดิเลดพุ่งสูงขึ้น 1.4% ในเดือนกรกฎาคม ซิดนีย์เพิ่มขึ้น 1.3% และเมลเบิร์น 1.1% เมื่อวันที่ 31 กรกฎาคมตาม Corelogic ราคาที่อยู่อาศัยของ Sydney8217s ลดลง 775,000 ตำแหน่งจาก 780,000 เดือนก่อนหน้านี้ (ลดลง) เมลเบิร์นลดลง 585,000 จาก 587,500 คนเมื่อเดือนก่อนหน้า ( ใช่แล้วลง) และแอดิเลดอยู่ที่ 417,500 จาก 420,000 (ไม่ผิดพลาด 8211 ลง) นี้ไม่ได้เป็นความกังวล ดัชนี Home Value ของ Corelogic คือดัชนี Hedon หมายถึงข้อมูลที่ 8220massaged8221 เพื่อติดตามคุณสมบัติของที่พัก 8211 ได้ดียิ่งขึ้นเช่นจำนวนห้องนอนและห้องน้ำ แต่มันก็กลายเป็นเหตุการณ์ปกติในปีนี้ เดือนหลังจากเดือนมัธยฐานลงดัชนีขึ้น ซิดนีย์เริ่มต้นปีด้วยราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ย 800,000 และปิดเดือนที่แล้วที่ 775,000 ตาม Corelogic แม้จะร่วงลงซิดนีย์ก็มีอัตราการเติบโตรายเดือนที่น่าประทับใจ 0.5% (ม. ค. ) 0.5% (ก. พ. ), 1.0% (มีนาคม), 2.4% (เม. ย. ), 3.1% (พฤษภาคม), 1.2% ( Jun), 1.3% (ก. ค. ) เป็นที่เข้าใจกันดีว่า Corelogic ได้ทำการเปลี่ยนแปลงทางคณิตศาสตร์ 8220 ในเดือนเมษายนและลืมที่จะให้คำแนะนำแก่ลูกค้าเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงรวมทั้งธนาคารแห่งประเทศออสเตรเลีย ถ้าคุณอยู่ที่ซิดนีย์เมลเบิร์นหรือบริสเบนในช่วงปลายปีคุณไม่ต้องสงสัยเลยว่าคุณจะได้เห็นภาพของรถเครนที่ไม่มีที่สิ้นสุด ออสเตรเลียอยู่ในรูปแบบของอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ในเดือนมีนาคมตาม ABS สถาบันภาคเอกชนกำลังสร้างอาคารที่พักอาศัยที่อยู่อาศัยจำนวน 150,706 8220other8221 โดยปกติแล้วเป็นหน่วยและอพาร์ตเมนต์ นี่เป็นสามเท่าเพียง 50,000 ปีเมื่อ 6 ปีก่อน ส่วนใหญ่ของที่อยู่อาศัยเหล่านี้อยู่นอกแผนและมีการสร้างขึ้นสำหรับชาวต่างชาติ นักลงทุนมักจะวางเงินมัดจำร้อยละ 10 และต้องจ่ายเงินส่วนที่เหลือเมื่ออพาร์ทเมนท์เสร็จสมบูรณ์ นี้อาจเกี่ยวข้องกับการได้รับเงินกู้กับธนาคารเมื่อเวลามาถึง 8220 ข้อเสนอทั้งหมดถูกระงับ 8221 ตามที่เราได้รายงานไว้เมื่อเดือนพฤษภาคม (Banks ขันสกรูให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ) Big4 ของ Australia8217s ได้เริ่มหดตัวและระดมเงินให้กู้ยืมแก่นักลงทุนต่างชาติหลังจากตรวจพบการทุจริตอย่างกว้างขวาง ตามที่โบรกเกอร์จำนองในต่างประเทศหลายแห่งกำลังพยายามหาซื้อให้หมด Mark Yin ซึ่งเป็นตัวแทนจากกลุ่ม Tree Tree ของเซี่ยงไฮ้บอก AFR ว่า 8220 ข้อตกลงทั้งหมดถูกแช่แข็ง 8221 รายงานว่าเกือบร้อยละ 100 ของลูกค้าของเขาไม่สามารถรับเงินจากธนาคารออสเตรเลียได้ ส่วนใหญ่กำลังซื้ออพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองเมลเบิร์น 8220 ฉันได้หยุดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียแล้ว 8221 เขากล่าว Lanny Xu, CEO ของ Iron Fish China กล่าวว่าประมาณร้อยละ 20 ของลูกค้าของเธอพยายามที่จะขายอพาร์ทเมนต์หลังจากที่ล้มเหลวในการได้รับเงินกู้ยืม สำหรับผู้ซื้อในประเทศอุปทานส่วนเกินของอพาร์ทเมนท์ลดลง ธนาคารมีการประเมินราคาพาร์ทเมนต์ที่การตั้งถิ่นฐานและหลายจะมาสั้น ใน Melbourne8217s Docklands, CBD และ Southbank อพาร์ทเมนท์ขายที่ราคาส่วนลดสูงสุด 24% สำหรับราคาที่ไม่ได้วางแผนไว้ อ้างอิงจากบทความล่าสุดใน AFR ออกจากแผนขายอพาร์ทเม้นในเมือง Brisbane8217s ภายในลดลงร้อยละ 44 ในช่วงไตรมาสสุดท้าย เขียนโดย admin เมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม พ. ศ. 2559 8211 8:57 pm ปีที่ผ่านมาการใช้จ่ายเกินกว่าความเป็นจริงของเราได้พุ่งขึ้นมาถึงออสเตรเลียในวันนี้โดยหน่วยงานจัดอันดับเครดิตและ Poor8217s ลดอันดับความน่าเชื่อถือของเครดิตออสเตรเลีย8217ให้ต่ำลง เป็นลบ ขณะที่ออสเตรเลียยังคงให้คะแนนเครดิต AAA ที่ได้รับการยกย่องในปัจจุบัน แต่ก็เป็นสัญญาณเตือนอย่างชัดเจนว่าออสเตรเลียอาจสูญเสียอันดับเครดิตที่น่าพอใจหากตำแหน่งงบประมาณของเราไม่สามารถปรับปรุงได้ ในแถลงการณ์ Standard and Poor8217s กล่าวว่า 8220 นี่เป็นโอกาสหนึ่งในสามที่เราสามารถลดการจัดอันดับภายในสองปีข้างหน้าหากเราเชื่อว่ารัฐสภาไม่น่าจะออกมาตรการด้านการออมหรือรายได้ให้เพียงพอสำหรับการขาดดุลงบประมาณภาครัฐโดยทั่วไป เพื่อให้แคบลงและจะอยู่ในตำแหน่งที่สมดุลภายในช่วงต้นปี 2020.8221 การปรับปรุงดังกล่าวอาจเป็นปู่ย่าเกียร์เชิงลบและการลดทุนลดกำไรจากร้อยละ 50 เป็นร้อยละ 25 คาดการณ์ว่าจะช่วยประหยัดภาษีผู้จ่ายเงินได้มากกว่า 6 พันล้านปี Standard and Poor8217s ภายหลังวางไว้ NSW, Victoria และ ACT ในแง่ลบที่บ่งชี้ว่าเอ็นทิตี้ของรัฐ 8220no สามารถได้รับการจัดอันดับที่สูงกว่าเครือจักรภพแห่งออสเตรเลีย 82221 ต่อจากนั้นธนาคารขนาดใหญ่ 4 แห่งของเราคือ 8211 ANZ, CBA, WBC และ NAB วางอยู่บนมุมมองเชิงลบ S038P ตั้งข้อสังเกต 8220 มุมมองเชิงลบต่อธนาคารเหล่านี้สะท้อนถึงมุมมองของเราว่าการให้คะแนนได้รับประโยชน์จากการสนับสนุนของรัฐบาลและเราคาดว่าจะปรับลดอันดับเครดิตเหล่านี้ลงหากเราลดอันดับความน่าเชื่อถือเครดิตสกุลเงินในประเทศระยะยาวในประเทศออสเตรเลีย 8221 S038P ระบุว่าหนี้ของรัฐบาลอยู่ในระดับต่ำ ชี้ให้เห็นถึงความกังวลที่ใหญ่ที่สุดคือ 8282 ของออสเตรเลีย 8220 สูงจากภายนอกและหนี้สินในครัวเรือน 8221 8220A ส่วนหนึ่งของหนี้ต่างประเทศของ Australia8217s ได้รับการสนับสนุนเงินกู้ยืมจากครัวเรือนที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้สำหรับที่อยู่อาศัยในช่วงทศวรรษที่ 1990 และ 2000.8221 ออสเตรเลียมีสัดส่วนหนี้ครัวเรือนสูงสุดในรูปของ GDP ในโลก ประมาณ 30 เปอร์เซ็นต์ของการระดมทุนของธนาคารมาจากตลาดขายส่งภายนอกทำให้ออสเตรเลียต้องเผชิญกับแรงกระแทกจากภายนอก ไอร์แลนด์อยู่ในสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันก่อนที่ GFC มีหนี้ภาครัฐต่ำและมีหนี้ในครัวเรือนสูงมาก เมื่อชาวไอริชไม่สามารถให้บริการแก่หนี้ที่ติดตั้งระบบธนาคารพาณิชย์คว่ำรัฐบาลได้ถูกบังคับให้ประกันตัวออกไปและขยับหนี้ของครัวเรือนได้อย่างมีประสิทธิภาพไปยังงบดุลของรัฐบาล เขียนโดย admin เมื่อวันที่ 3 กรกฎาคม 2016 8211 9:00 pm การเดินทางไปยังการสำรวจของ Melbourne8217s ในวันเสาร์มีผลทำให้เกิดอาการกัดเล็บใกล้เคียงกับผลการโทร ในตอนท้ายของการนับเวลา 2 โมงเช้าวันอาทิตย์ ALP มี 67 ที่นั่ง LNP 8211 65 และฝ่ายเล็ก ๆ ได้หยิบขึ้นมาห้า 13 ที่นั่งยังคงสงสัยและนับได้ว่าจะกลับมาทำงานอีกครั้งในวันอังคาร ผลการศึกษาชี้ให้เห็นว่าออสเตรเลียอาจจะมุ่งหน้าสู่รัฐสภาที่แขวนอยู่และสามปีของการหยุดชะงักทางการเมืองเพื่อการปฏิรูปทางเศรษฐกิจและพยายามที่จะควบคุมการใช้จ่าย การหยุดชะงักดังกล่าวอาจสะกดจุดจบของการจัดอันดับเครดิต AAA ของออสเตรเลียที่มีการคาดการณ์ว่าการเก็งกำไรของออสเตรเลียอาจทำให้ความเชื่อมั่นเชิงลบภายในสัปดาห์ได้ การสูญเสียอันดับเครดิต AAA สามครั้งจะไม่เพียงทำให้หนี้ของรัฐบาลมีราคาแพงเท่านั้น แต่จะส่งผลให้ธนาคารและ บริษัท ต่างๆในออสเตรเลียปรับลดจำนวนลงและอาจส่งผลให้อัตราการจดจำนองเพิ่มขึ้นเนื่องจากธนาคารพาณิชย์พึ่งพาเงินทุนหมุนเวียน การปรับลดรุ่นจะเป็นการเพิ่มความเชื่อมั่น หนี้สินทั้งหมดของ Australia8217s เพิ่มขึ้นเป็น 254% ของ GDP การสูญเสียอันดับความน่าเชื่อถือ AAA ของเราจะเกิดขึ้นในที่สุดโดยไม่คำนึงถึงผลของการเลือกตั้ง มีการคาดเดาเกี่ยวกับการสูญเสียเป็นเวลาหลายเดือน สำนักงานสถิติแห่งชาติออสเตรเลีย (ABS) เปิดเผยเมื่อวันพุธที่ผ่านมานับเป็นสถิติสูงสุดในระดับหนี้สินออสเตรเลีย หนี้ภาครัฐและภาคธุรกิจทั้งหมด (แต่ไม่รวม บริษัท เงินทุน) มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 254 เปอร์เซ็นต์ของ GDP ในช่วงไตรมาสแรกของเดือนมีนาคม ความต้องการที่ไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้บริโภคในครัวเรือนสำหรับฟองสบู่ของออสเตรเลียและค่าใช้จ่ายใด ๆ ทำให้มีส่วนร่วมมากที่สุดในระดับหนี้สินทั้งหมดที่ร้อยละ 125 ของ GDP ครัวเรือนออสเตรเลียยังคงเป็นประเทศที่มีหนี้สินมากที่สุดในโลกคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของ GDP ความเสี่ยงที่สำคัญคือการที่ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ของเราพึ่งพาเงินทุนหมุนเวียนในต่างประเทศเพื่อรองรับตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย เมื่อโลกมีคำถามเกี่ยวกับความมหัศจรรย์ของออสเตรเลียมากขึ้นและคำนวณความเสี่ยงใหม่การแพร่กระจายเงินทุนหมุนเวียนในครั้งนี้จะเพิ่มขึ้น ตาม Courier Mail นักวิเคราะห์ John Steiner จาก บริษัท Hedgeye Risk Management จากประเทศสหรัฐอเมริกาได้แนะนำนักลงทุนให้รู้จักกับธนาคารขนาดใหญ่ 4 แห่งของออสเตรเลีย เขาเชื่อว่าอุปทานล้นเหลือของที่อยู่อาศัยและอุปสงค์ที่ลดลงส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยของออสเตรเลีย8217อยู่ในภาวะฟองสบและกำลังจะระเบิด หนี้ธุรกิจอยู่ที่ 84% ของ GDP ขณะที่หนี้ของรัฐบาลอยู่ที่ 47% ของ GDP มอร์แกนสแตนลีย์คำนวณมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกๆดอลล่าร์เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนเมื่อหนี้สินทั้งหมดอยู่ที่ 243 เปอร์เซ็นต์ของ GDP ออสเตรเลียมียอดหนี้เพิ่มขึ้น 9 เท่า ในเวลานั้นแดเนียลเบลกนักเศรษฐศาสตร์จากมอร์แกนสแตนลีย์แห่งซิดนีย์กล่าวว่าออสเตรเลียจำเป็นเร่งด่วนหาแหล่งที่มาของการเติบโตอื่น ๆ ที่ไม่ต้องใช้หนี้มากนักแทนที่จะเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์อย่างมหาศาล 8220We8217re not getting that much growth for the money we8217re borrowing,8221 Written by admin on June 28, 2016 8211 8:06 pm Negative gearing was intended to create more affordable housing, but as house prices surge, causing rental yields to tumble, more evidence is mounting to the contrary. Research by UNSW8217s City Futures Research Centre has found a higher concentration of vacant homes in the inner cities. When it investigated further, it found a strong correlation between empty homes and poor rental yields. Inner city dwellings typically attract higher prices but return lower yields due to a ceiling on incomes. They have, in the past, exhibited better capital growth prospects. Apartments with a rental yield of approximately two percent were 2.5 times more likely to be intentionally left empty compared with apartments yielding 6 per cent. Since 1997, price-to-income and price-to-rent ratios have close to doubled. As home prices continued to outpace rental growth, rental yields fell to the point where for many investors it is no longer worth offering the home for rent. There is less hassle with tenants, limited maintenance requests and no wear and tear on the property. Rather, the focus is now firmly on capital growth and as a result, some 90,000 properties sit idle in Sydney, a trend that is set to continue. In Melbourne, 83,000 properties, representing 4.8 per cent of the market is considered empty based on water meter readings. UNSW8217s Professor Bill Randolph and Dr Laurence Troy state, 8220Leaving housing empty is both profitable and subsidised by government,8221 8220This is taxation lunacy and a national scandal.8221 Tax distortions such as negative gearing and the fifty per cent capital gains discount is believed to be behind this ill-considered trend. Leaving property empty allows investors greater negative gearing offsets while capital gains is treated more favorably with a fifty per cent tax discount. High housing costs are making Australia noncompetitive in global markets and channeling vital capital from what was productive sectors of the Australian economy into non-productive housing. If we are fair dinkum about jobs and growth, structural changes are urgently needed around taxation policy driving these distortions. Pain will be felt in the short term, but the long term benefits will exceedingly outweigh the negatives should politicians have the vision to see past one term. Flawed housing policy has resulted in Australia having some of the highest levels of household debt in the world, relative to both GDP and household disposable incomes. Such, precarious and unsustainable levels greatly exposes Australia to external economic shocks such as the Brexit. Australian banks rely heavily on foreign wholesale debt markets to fund many residential property loans and a global liquidity crisis could cause quite a road bump. Tax distortions are also establishing the scene for one day, when house prices are unable to achieve anymore growth and the yields simply won8217t stack up. Written by admin on June 25, 2016 8211 9:39 pm Western Australia8217s highest residential vacancy rate in decades has turned the state into a hot spot heaven for squatters. Squatters are finding home in some of the tens of thousand vacant properties sitting idle in WA. Some are changing the locks and threatening landlords. Others are conducting their own renovations and painting walls. Sharon Fox-Slater, executive general manager of EBM RentCover, one of Australia8217s largest providers of landlord insurance said that she use to see a squatting related claim every few years, but they are now common place in Western Australia. 8220The downturn, high vacancy rate and number of job losses is taking its toll. she said. Written by admin on June 24, 2016 8211 9:38 pm Australia8217s banking regulator has expressed perpetual concern8221 about the dominance of Australia8217s big four banks in the lending market. Charles Littrell, Australian Prudential Regulation Authority (APRA) supervision general manager told a Centre for International Finance and Regulation showcase event on Thursday, 8220In 1990, the four major banks had 40 per cent of the banking market now theyve got 80 per cent8221 Theyre all in the same business model, theyre all hugely exposed to each other 8230 and we dont quite know what would happen if that business model gets whacked by external stress all at once.8221 The warning is timely given Britain8217s decision to exit the EU today, shaking global finance markets. Also of concern by the regulator is the big four8217s exposure to residential housing loans. 8220It is a significant issue of concern to us that close to two-thirds of balance sheets are exposed to propertymainly housing loans,8221 Australia has the highest level of household debt in the world. It is expected the regulator will impose greater capital requirements in the next wave of reforms due by the end of the year. In 2012, the International Monetary Fund (IMF) highlighted identical concerns about the concentration and interconnectedness of Australias big four banks. (8216 Too big to fail 8216). Under a stress test scenario conducted by APRA in 2014, the big four banks would have been insolvent if they were unable to access further capital, highlighting the need to bolster the banks with further capital. (8216 Have the Big 4 just flunked APRAs stress test 8216) Written by admin on June 19, 2016 8211 6:43 pm A Treasury report released under Freedom of Information has found over half of all negative gearing tax benefits aid our top twenty percent of income earners and the top ten percent of income earners gain 75 percent of the capital gains tax concessions. Despite claims by the coalition that Mums 038 Dads and average wage earners were the main beneficiary, the report states 8220Negative gearing benefits high-income families,8221 and the capital gains discount 8220overwhelmingly benefits high-income families.8221 The lowest twenty percent of income earners only obtain 5 per cent of all benefits under the generous negative gearing scheme, costing the budget billions of dollars each year. It is understood the report is written by ANU8217s associate professor, Ben Phillips for Treasury, and the government had known about the contents of the report for three months, while fiercely maintaining it8217s claim that negative gearing benefits average wage earners. The report, which the coalition tried to keep secret, found Labor8217s plan to quarantine negative gearing to new properties and reduce the capital gains discount from 50 per cent to 25 per cent would save the Australian taxpayer approximately 6 billion a year. Written by admin on June 8, 2016 8211 9:27 pm Moody8217s Investors Service has warned today, the recent resurgence in house price growth following last month8217s rate cut would been seen as a credit negative for Australian banks. The surge, 8220against a back drop of an already-high level of household indebtedness8221 would increase the sensitivity of Australian banks to a housing downturn. The report stated, And although we expect such an adjustment to be gradual, the likelihood of an outright downward correction in prices is rising. Written by admin on June 5, 2016 8211 8:16 pm 8220Domestically, the unwinding of housing-market tensions to date may presage dramatic and destabilising developments, rather than herald a soft landing.8221 This is the latest warning from the OECD Economic Outlook and comes after the Reserve Bank of Australia stoked the hot coals last month, slashing the official cash rate by 25 basis points and sending Sydney8217s property prices surging 3.1 per cent in the month of May. It highlights the enormous challenge the Reserve Bank faces in trying to support an ailing economy while engineering a soft landing in Australia8217s unprecedented housing bubble. No central bank has ever pulled off such a feat 8211 anywhere in the world. Some economists argue cutting the official cash rate is actually detrimental to the economy. Australian households are burdened with some of the highest levels of household debt in the world. Conventional monetary policy wisdom is that cutting interest rates should spur more spending by both households and businesses, but this is looking less likely with each rate cut as Australia joins in the race to the bottom. Most banks don8217t automatically pass on rate cuts with a lower repayment amount unless asked. With an uncertain outlook for jobs and growth, many households are opting to maintain repayments at previous rates. On the other hand, savers, such as retirees are forced to cut back spending. Poor deposit rates are forcing savers to leverage into equities and property bubbles in the pursuit of perceived higher yields. The latest GDP numbers indicate business investment is contracting sharply. Private sector capital expenditure on buildings, equipment, plant and machinery fell 5.2 per cent in the March quarter, contributing to a 15.4 per cent annual decline. While mining investment plunged a foreseeable 12 per cent in the quarter, the manufacturing sector, currently experiencing soft demand simply didn8217t have the confidence to invest in capital expenditure, also fell 10 per cent. Outside of mining and manufacturing, however, was a glimmer of hope with capital expenditure picking up 1.8 per cent but failed to contribute anything significant. The latest CPI figures show a deflationary 0.2 per cent fall in consumer prices over the quarter including a 8220shock8221 0.2 per cent decline in Food and non-alcoholic beverages. A statement on the monetary policy decision released by the reserve bank suggested the decision to lower the cash rate last month 8220follows information showing inflationary pressures are lower than expected.8221 (8216 Australia joins club deflation, cuts cash rate. 8216) Further cuts are expected in the coming months as the Reserve bank endeavors to combat falling inflation. It would be reasonable to expect, cutting interest rates in today8217s abnormally low cash rate will only reduce consumption, fuel housing and stock bubbles and increase debilitating household leverage. It8217s not hard to fathom how the Reserve Bank will lose control of the economy, if it hasn8217t already, resulting in the 8220dramatic and destabilising8221 demise of the Australian economy. Excessively high household leverage and monetary policy mistakes will not be the only contributor. Property developers and banks prepare for onset of apartment crash In order to justify bubble prices, property spruikers had repeatedly shouted their call to action, Australia has a chronic shortage of homes. But like so many bubbles that have burst before, Australia now faces a growing oversupply. Australia8217s property frenzy and the fear of missing out has seen an unprecedented surge of apartment building along the east coast. It has now developed into an alarming supply overhang resulting with prices slumping. According to the Australian Financial Review apartments in Melbourne8217s Docklands, Southbank and the CBD are reselling for up to 24 per cent less than their off the plan purchase price. A WBP Property Group Survey of 1,794 of-the-plan apartment purchases in Victoria from December 2009 to August 2015 found the average resale loss was 9.4 per cent. The decline in apartment prices as oversupply balloons has seen banks tighten lending for apartment purchases. Macquarie bank now requires a 30 per cent deposit to purchase apartments in at-risk postcodes. Lender Firstmac also requires a 30 per cent deposit, but has excluded rental income from serviceability tests due to the sheer number of empty rental apartments. Non-resident lending has been suspended for high density apartments, something Firstmac categorises as over 6 floors. Insolvency specialists, PPB advisory are warning apartment developers to be prudent toward settlement risk. 8220They need to ask themselves some simple questions about the purchaser can I locate them, where do they live, what is their capacity to settle, are they a cash buyer or will they be seeking finance, who is their financier8221 8220A complete due diligence of their purchasers will assist developers to mitigate settlement risk in the residential developments nearing completion.8221 5 billion worth of residential developments got suspended in the week ending 27th May, according to the Australian Financial Review , Another Australian Financial Review article suggests half of Sydney8217s suburbs face a housing oversupply. ( Half of Sydney suburbs face housing oversupply buyers agent ) Despite signs of cooling (pre RBA rate cut), the OECD recommends 8220close vigilance on housing-market developments is still required.8221 Written by admin on May 10, 2016 8211 5:00 am All four of Australia8217s big banks have tightened lending for foreign buyers over the past months, some blaming increased regulatory requirements. Under the Basel III banking reforms, banks will face higher capital requirements on loans reliant on foreign income. Highly elevated house prices and paltry rents in Australia means rental income is often insufficient to service the loan. Hence, banks require extra income to service the loan and obtaining this top-up income from foreign sources can pose additional risks in an increasingly challenging economic environment. Martin North from Digital Finance Analytics adds, In addition, if house prices were to slide, overseas investors might be more willing to cut and run, and we also know that some investors from China are finding it harder to get funds out of the country. A recent distressed property report from SQM Research found there are some 27,000 8220distressed8221 properties for sale in Australia. The most concentrated area for distressed properties is the Gold Coast, Queensland, where banks are being forced to sell homes after being unable to contact the borrower. The Commonwealth Bank of Australia (CBA) no longer provides loans to self employed applicants who use foreign income to service the loan. Temporary residents must now earn their income within Australia and be paid in Australian dollars. They can only obtain a loan with a maximum loan-value ratio (LVR) of 70 per cent, down from 80 per cent. Westpac, including St George Bank, Bank of Melbourne and BankSA have ceased lending to non-residents, temporary visa holders and borrowers using foreign, self-employed income to service loans. It has also reduced the LVR for loans serviced with foreign income to 70 per cent, down from 80 per cent. NAB reduced its maximum LVR from 80 per cent down to 70 per cent for foreign applicants, but continues to lend on a case by case basis. ANZ will no longer accept loans serviced with 100 per cent foreign income and now has a maximum LVR of 70 per cent applying to these loans. Of the big four, the ANZ has been the most transparent indicating as early last month that many foreign loans were missing critical information. Later in the month, it was reported ANZ had retracted the approval on approximately 90 loans after the parties were unable to provide supportive documentation for their sources of foreign income. It was understood at the time, some borrowers were being paid by obscure and often non-existent offshore companies. ANZ has an extensive network of retail and business banking contacts across Asia and had no record of these companies. The truth may have finally come out yesterday, when it was disclosed ANZ and Westpac banks have approved hundreds of loans supported by fraudulent foreign income documentation. The banks have blamed dodgy mortgage brokers for the fraud, reporting the cases to the regulators and police. Westpac continues to say 8220the primary driver of our decision was the changes in capital and funding requirements.8221 Written by admin on May 9, 2016 8211 5:00 am Borrowers are having to pay larger housing deposits in 2016 as lenders re-evaluate their risk appetite, according to Genworth. Genworth Mortgage Insurance Australia Limited is Australia8217s largest provider of Lenders Mortgage Insurance (LMI). LMI protects the lender when borrowers default on their home loans. According to the Chief Executive Officer, Ms Georgette Nicholas, approximately 17 per cent of new business written is to cover loans with a loan-to-valve ratio (LVR) of 90 per cent 8211 down from 29 per cent in the first quarter 2015. Due to a slowdown in new business volumes and the decline in the LVR mix, Genworth Australia8217s first quarter net profit has fallen 25 per cent to 67.3 million, compared to 89.5 million in the same quarter of 2015. In a first quarter 2016 earnings statement, Glenworth stated, 8220The overall portfolio is performing in line with expectations. Performance in NSW and Victoria remains strong, while pressure in WA and Queensland continues as those regions navigate through tough economic conditions.8221 But it is not only the banks that are re-evaluating the risks. Genworth Financial Inc8217s CEO Tom McInerney said in an interview in New York, 8220We8217ve cut back in writing in Western Australia and Queensland.8221 Genworth Financial owns 52 per cent of the Australian business after floating it in May last year. McInerney says, Genworth has become more 8220more wary8221 of Australia8217s housing market due to our ties in a macro sense to China and Commodities . Written by admin on May 7, 2016 8211 5:27 pm An unprecedented 10,200 vacant residential properties are now available for rent in Perth, according to an ABC news report published today. Perth City now has a distressing vacancy rate of 6 per cent, while the suburbs hover around an highly elevated 4 per cent, about three times the long term average. REIWA president Hayden Groves remarks, 8220It really is quite startling.8221 With every Australian aspiring to be a negatively geared multiple property landlord, and with a chronic shortage of renters, tenants are the big winners. Groves told the ABC, 8220Tenants certainly have the rental market in their favour at the moment.8221 Data from SQM affirm the challenge facing landlords as rents plunge across Perth and Western Australia. In the past twelve months, rents for houses in Perth and surrounding suburbs are down an average of 12 per cent. Units are holding up only marginally better at 11 per cent. Over three years, rents for houses have fallen 26 per cent and units 23 per cent. The data shows no signs of abating. Regional centers exposed more heavily to the mining downturn have notched up even larger falls. Northern WA including the Pilbara region has seen rents fall for houses 35.4 per cent in the past twelve months. Sale transactions down 40 percent, crash could be looming In the March 2016 quarter, Perth Real Estate agents observed a 40 per cent collapse in the number of property transactions. This has even the most bullish agents running scared, as a slowdown is normally the precursor to price falls. While Northern WA is already a couple of years into a serious property crash, Perth has been experiencing only moderate, single digit falls for a number of years. But this is expected to soon break out to double digit falls, officially designating a crash. Written by admin on January 28, 2017 8211 7:37 pm China8217s most recent capital controls, introduced on the 1st of January, are having an immediate effect, with fewer Chinese buyers able to purchase property abroad. From London to Melbourne, Vancouver to Sydney, Chinese citizens are struggling to close property transactions in some of the world8217s largest property bubbles. International experts believe the drop in demand is expected to be worst felt in Australia, the biggest beneficiary of the capital outflow. According to Christopher Todd at consultancy firm Basis Point, Australia approved A24 billion of real estate investments from China in the financial year ended June 2015, the latest figures available, making Australia by far the largest destination for Chinese buyers. China8217s currency has plunged to eight year lows on the back of a record braking capital flight. Its foreign exchange reserves has been slashed to 3.052 trillion, the lowest in almost 6 years. To help stem the tide, China further tightened controls on foreign exchange, a day prior to quotas resetting on the 1st of January. In a statement from China8217s State Administration of Foreign Exchange (SAFE), it said it wanted to stamp out money laundering and illegal overseas property purchases. While the regulator has left the quota of 50,000 yuan (A9,600) foreign currency, per person, per year unchanged, it has significantly increased disclosure requirements. Chinese citizens must now pledge the money wont be used for overseas purchases of property, securities or life insurance. They must also give detailed accounts of what the money will be used for. Banks will now report any overseas transaction made by an individual exceeding 10,000 yuan (A2,000). Bloomberg reports on the despair: If its too difficult, Im out, said Mr. Zheng, 66, a retired civil servant in Shanghai who declined to give his first name to avoid attracting regulatory scrutiny. He may abandon a 2.4 million yuan (348,903) home purchase in western Melbourne, even after shelling out a 300,000 yuan deposit last August. Hes due to make another big payment next month. For Zheng, the decision on whether to walk away from his Melbourne property or risk breaking Chinas foreign-exchange rules is fast approaching. Hes scheduled to wire another 800,000 yuan to Australia in late February to cover the rest of his down payment. With the Lunar New Year starting today, an army of Chinese holiday makers are in the air heading for Melbourne and Sydney as local property agents prepare for the 8220golden week8221. The agents are already witnessing a substantial drop off in demand. Many Chinese view property with a tour group, but only half the number of buses are filled this year. Ray White Balwyn director Helen Yan told the Domain, fewer Chinese tourists would be hunting for property this year. A positive to come from all of this 8211 they will have more time to enjoy a real holiday in Australia. Happy Chinese New Year. Written by admin on January 17, 2017 8211 7:15 pm Credit rating agency Fitch has placed Australia8217s banks on a negative credit watch, citing an increase in macro-economic risks stemming from the property asset bubble. Fitch indicated a key risk for the banking system was the banks8217 exposure to the overheated property market. Of special concerned is strong increases in household debt levels relative to household disposal income 8211 at a time when Australia8217s household debt relative to household disposal income sits at a staggering 187 per cent, one of the highest levels in the world. Household debt is high and rising relative to disposable incomes, making borrowers sensitive to changes in the labour market and interest rates, Fitch analyst Andrea Jaehne stated. Pressure from multiple fronts has forced Australian banks to hike interest rates in recent months following upward trends around the globe. But with significant levels of household debt, Australian households are going to feel the brunt of the rate hikes, more so than other countries with much more prudent household debt levels. Fitch also expresses concern about growing job losses. Abnormally high housing costs has forced wages sky high in Australia, making the country a high cost economy and one struggling to compete in a global free market. This has caused the closure of complete industries and accelerated the offshoring of an increasing number of jobs, the very jobs required to service the high levels of household indebtedness. Essentially, Australia has a significant misallocation of capital towards unproductive markets such as housing, and at great expense to productive sectors of the economy. Investor loans surge 21.4 per cent Adding to macro-economic concerns is today8217s release of housing finance commitments from the Australian Bureau of Statistics. Despite efforts by regulators to curb lending growth through macro-prudential controls, the value of loans to property investors surged 21.4 per cent over the year. It8217s more mounting evidence just how ill-equipped Australian regulators are in engineering a controlled, safe landing. Written by admin on December 17, 2016 8211 7:35 pm If there is one person that knows the severity of the Australian housing bubble and the repercussions for our banking system, it is ex Commonwealth Bank CEO David Murray. Murray more recently headed up the the government8217s Financial System Inquiry . In an interview broadcast on Sky News earlier this month, Murray said the Australian economy was 8220vulnerable because there is a bubble in the housing market8221 But not just any bubble. Many of the signs are the same as the Dutch Tulips, .. there are peoples behavior, peoples defensiveness about any correction in that market 8211 all those signs are there.8221 The 1637 Dutch Tulip bubble was one of the greatest bubbles in history. 8220But when those risks are there, something needs to be done about it in a regulatory sense, and the Reserve Bank and APRA need to stay on it, he recommended. He is not alone. More needs to be done In a rare move, IMF deputy managing director Tao Zhang visited Australia earlier this month to speak with regulators on the risk posed to Australia8217s economy. Mr Zhang told the Australian Financial Review, 8220both sides agreed that further measures were needed to strengthen resilience to housing market shocks8221. 8220We8217re talking about prudential policies needing to be intensified, with targeted macro-prudential measures and banks being encouraged to robustly increase their capital position into unquestionably strong territory,8221 he added. No recommendations from Coalition inquiry on housing affordability But, in an embarrassment to the government, a two year inquiry into housing affordability by the Coalition has failed to make even a single recommendation. The report, released on Friday has been, and quite rightly, branded a waste of time and money by commentators. But reading between the lines, it would now appear the Government considers the housing bubble so big and top heavy, they are unable to make any changes, without triggering a devastating correction and creating considerable political carnage to their parties brand. Best to leave that to the regulators. After all, APRA never saw the collapse of HIH Insurance coming 8211 the largest corporate failure in Australia8217s history. Written by admin on November 27, 2016 8211 8:56 pm Australia8217s property investors and debt slaves were in shock on Friday, when Westpac joined the ranks of smaller banks, significantly hiking mortgage rates out of cycle, on its fixed term loans. Westpac8217s five year fixed investment loan will jump 60 basis points or 2.4 times the standard Reserve Bank increase to 4.79 per cent come Monday. Two and three year investment loans will rise 30 basis points, while two and three year owner occupier mortgages will increase 24 basis points. It follows earlier rises by Westpac8217s RAMS and a 60 basis point rise from the Bank of Sydney. Over the past fortnight, another ten smaller banks had increased rates. Investors were too naive and complacent to see it coming, but they should have. Banks are facing pressure on a number of fronts. IRB Risk Weights As we have reported over the years, Australia8217s big banks or IRB (internal ratings-based) banks 8211 Westpac, Commonwealth, ANZ, NAB and Macquarie, have been abusing their size and status. As silly as it sounds, regulators thought these banks knew what they were doing, so they were given the power to risk rate their own mortgage books. As you can guess, in a bid to enhance profitability at the detriment of financial stability, the IRB banks rated the risks on their mortgage portfolios so dangerously low so as to not have to hold as much expensive loss absorbing capital. After all, the taxpayer would be at hand if they needed to be bailed out. A stress test conducted by the Australian banking regulator in 2014 found that the five IRB banks were insolvent, if they were unable to access further capital, after a moderate housing and commodities crash. Something had to be done. Effective 1st July 2016, APRA has raised the average risk weights for the IRB banks to a minimum of 25 per cent. This will require the IRB banks to hold extra loss absorbing capital to assist with solvency in a banking crisis. The banks have two options, reduce the level of profitability, or hit up mortgage holders. The later is preferable, as at some stage the banks may have to 8211 go cap in hand 8211 to shareholders to shore up balance sheets when default rates materially rise. 8220Regulated banks8221 i. e. all our other banks, have a minimum risk rate of 35 per cent, so the big banks are still unfairly advantaged. Net Stable Funding Ratio (NSFR) As part of the International Basel III accord designed to make banks more resilient, banks will have to start relying more on domestic deposits for funding, rather than the risky overseas wholesale markets. A global shock (brexit, Italy, Europe, China etc) could cause liquidity problems for rolling over short term debt. As Australia8217s household debt rapidly grew, Australian banks relied more heavily on short term wholesale debt markets to get the much needed cheap funding to satisfy Australia8217s craving for perpetual debt. Australia set to lose AAA credit rating As we reported in July, Australia is on a credit rating outlook of negative with ratings agency Standard and Poor. S038P, at the time, said There is a one-in-three chance that we could lower the rating within the next two years if we believe that parliament is unlikely to legislate savings or revenue measures sufficient for the general government sector budget deficit to narrow materially and to be in a balanced position by the early 2020s.8221 Since the warning, Prime Minister Malcolm Turnbull and Treasurer Scott Morrison has more or less sat on their hands when it comes to budget repair. Only this week, former RBA board member John Edwards has suggested cutting negative gearing subsides to secure our AAA credit rating, but the Prime Minister has ruled out the change to prevent any backlash from Liberal backbenches who heavily depend on the negative gearing gravy train. The problem facing the soft Prime Minister, is he can8217t find any cuts that won8217t effect someone. Today, even former coalition Prime Minister, Tony Abbott has called on Turnbull to harden up Australia8217s over extended and risky banks are seen only as safe as a government bailout, and hence cannot have a credit rating that exceeds the government. The loss of the government credit rating is expected to make any overseas wholesale funding more expensive. The Trump Effect A future with Donald Trump, leader of the free world, is the hardest to predict, but has attracted most of the blame for rising interest rates. Trump policy is largely expected to be inflationary with pro-growth, large infrastructure builds in the wings. His election win earlier this month has caused pandemonium in world debt markets, but there is some evidence to suggest bonds have been out of favor since August. Whether the bond market sell-off started in August, or November with the election of Trump, bond yields are heading in one direction, up, and is considered a good proxy for future interest rate moves. Janet Yellen, United States Federal Reserve chair, is expected to move on American interest rates in December. Should we panic Australia8217s banking regulator has repeatedly maintained banks should have a serviceability floor of 7 per cent for when interest rates inevitably go up. Provided banks didn8217t flout this requirement, there should be some scope for rising interest rates over the next 12 to 24 months. But then, who is confident the banks screened mortgage applicants with a 7 per cent floor Certainly not me. Written by admin on October 24, 2016 8211 9:15 pm Australia is facing an unprecedented apartment oversupply as an estimated 230,000 new apartments flood the Melbourne, Sydney and Brisbane markets over the next 24 months. The surge in new apartment building was in an attempt to satisfy the insatiable demand from the foreign Chinese property investor. Under an Australian law designed to increase housing stock, foreign investors can only purchase new dwellings. But as we reported in May (8220 Banks tighten screws on foreign buyers 8220 ) the banks were uncovering traces of what would turn out to be systemic fraud. The ANZ bank asked its Asian subsidiaries to verify and cross check the obscure offshore companies being cited as sources of foreign income to service these property loans. Most offshore companies didn8217t exist. By the end of April, the ANZ was forced to retract the approval on 90 loans to foreign investors. Not long after, the truth came out with the disclosure that ANZ and Westpac banks have approved hundreds of loans supported by fraudulent foreign income documentation. All the banks immediately began to toughen eligibility and serviceability requirements. Some even chose to freeze the writing of all new loans to foreigners, citing the risk was just too great. Many foreigners had put down deposits on their apartments but were no longer eligible for the loans from Australia8217s big banks, loans essential to complete settlement. To help mitigate disaster, Chinese real estate portal, aofun. au has set up a Nominee Sale Platform in a bid to shift some of the thousands of apartments where buyers are unable to complete settlement. Foreign property investors locked out of apartment re-sales But in an ironic twist, the foreign property investor has been locked out of the re-sale market and unable to snag a bargain. According to a spokesperson from the Australian Taxation Office, Under subsections 15(4) and (5) of the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975, a dwelling is considered to be sold when an agreement becomes binding,8221 8220If the property is onsold after the date upon which the contract becomes binding, and prior to settlement, then this is considered to be an established dwelling.8221 As foreign investors cannot purchase what is now deemed an established dwelling, they are unable to help soak up some of the burdening oversupply. Agents target the first home buyer Not to be defeated, apartment sales agents are now targeting the first home buyer. Aofun even claims 8220Australian FIRST HOME BUYERS can pick up a bargain with the deposit already paid for8221 But can they soak up 230,000 apartments in 24 months Earlier this month, the Australia Bureau of Statistics (ABS) revised down first home buyer participation in the market skewed towards the speculative investor. Original figures suggested a low of just 14.1 per cent of buyers in July 2016 were first home buyers, but actual figures are much worst. After revision, the ABS now believe just 13.2 per cent of participants in the market in July were first home buyers. Numbers had been steadily falling for four years. High housing costs have been zapping disposable incomes, shutting down business and leading to higher unemployment and the casualisation of the workforce. Coupled with run away house prices, first home buyers, the one who have jobs, are struggling to get into the housing market 8211 regardless of if their staple diet includes smashed avocado with crumbled feta on five-grain toasted bread. With trouble brewing in the apartment market, the banks are further cracking down on lending. On Saturday, the National Australia Bank (NAB) expanded its confidential lending blacklist to cover over 600 towns and suburbs. Buyers now need a minimum 30 per cent deposit to purchase property in these suburbs exposed to the mining downturn or apartment oversupply. Today, Bendigo and Adelaide bank cracked down on high risk locations increasing the minimum deposit to 40 per cent. If first home buyers were struggling to save a twenty per cent deposit, they will face even more difficulty to cough up a thirty to forty per cent deposit for a high risk apartment. But it8217s also a mistake to assume all Generation Y and X endeavor to enter Australia8217s housing bubble and become lifetime debt slaves. So the question stands, just who will purchase all the apartment defaults Written by admin on October 20, 2016 8211 6:44 pm Australia8217s unprecedented housing bubble has forced a significant number of mortgage applicants to falsify loan applications, simply to get a foothold in the ever challenging market. A recent UBS survey found mortgage fraud in Australia was rife, with 28 per cent of applicants admitting to falsifying loan documents. Many had either overstated household income, overstated asset values or understated debt or living expenses. Borrowers barely able to break into the market were the group most likely to stretch the truth, with UBS reporting, 8220there was a correlation between borrowers who misrepresented their application and: those whose expenditure was broadly equal to their income stated they are under financial stress or have missed a debt payment.8221 AMP8217s 2016 Financial Wellness Report. released today, found 24 per cent of workers in Australia are now classified as 8220financially stressed.8221 UBS indicated its survey was likely to understate the number of falsified mortgages and suggested mortgage fraud was 8220systemic8221 in Australia, and especially prevalent among brokers. Wayne Byres, Chairman of the Australian Banking Regulator, APRA, has told the Senate Economics Legislation Committee, the watchdog has instructed Australia8217s largest banks to have their external auditors conduct a review on their fraud control procedures. Byres told the committee, We have told the larger institutions that well be asking them to have their external auditors do a review of what are essentially fraud control mechanisms to ensure that there are mechanisms in place andare working, With such systemic fraud, there are fears a return to more prudent lending could send Australia8217s overextended housing market into a downwards spiral. Earlier this month, Roy Morgan Research found 311,000 mortgage holders in Australia had little or no equity in their home. A cooling of the market would plunge hundreds of thousands of mortgage holders into negative equity. Written by admin on October 19, 2016 8211 6:06 pm It8217s not just those struggling to break into the property market that need to cut back on smashed avocado with crumbled feta on five-grain toasted bread . Interest rates might be at record lows, but delinquency rates have hit record highs in Western Australia, Tasmania and the Northern Territory. In South Australia, delinquency rates are just 0.1 per cent shy of the record. The housing bust in Western Australia and wage deflation has contributed to mortgage arrears hitting 2.33 per cent, surging 0.69 per cent in the past year. Nationally, delinquencies have risen in every state and territory. The number of delinquent mortgages in Australia is at three year highs and is likely to rise further, according to Moodys Investors Service. Mortgage holders more than 30 days late on their mortgage currently stands at 1.5 per cent, and is nudging towards the 1.59 per cent record recorded in April 2013. Australians have the highest level of household debt in the world. Written by admin on September 15, 2016 8211 7:59 pm Prime Minister Malcolm Turnbull has called on Australians to be prudent towards excess household debt, saying interest rates will not always remain low. Its not for me to give lectures on household finance but I think most Australians are very alert to the fact that while interest rates are low they havent always been low and that youve got to be prudent in terms of your borrowing, he told the West Australian Newspaper. Its up to the Reserve Bank to maintain financial stability, and they have a number of levers, interest rates being the most obvious one, to address excessive borrowing if thats the right term. In the March quarter, household debt as a percentage of household income continued to climb to 187 per cent on the back of emergency low interest rates. Australians carry the highest level of household debt of anyone in the world. This burdening and record high household debt level has caused Moodys Investors Service issue a recent warning that Australian banks will be in uncharted territory when the nations households have to contend with an economic downturn. The resilience of household balance sheets and, consequently, bank portfolios, to a serious economic downturn has not been tested at these levels of private sector indebtedness, Ilya Serov, senior vice-president at Moodys Financial Institutions said. Written by admin on August 13, 2016 8211 8:21 pm Foreign investors in Australian real-estate will need to conduct their own sound due diligence after it has been revealed one of the countries leading house price indices has been overstating growth. But it is not the only problem they face. Australia8217s central bank has been forced to drop using a home price index from CoreLogic after the bank said it is 8220overstating8221 house price growth. In a country obsessed with real estate, everyone used CoreLogic statistics as it always portrayed strong, perpetual growth regardless of actual market performance. The last monthly update, published on the 1st August found Adelaide dwellings surged a stunning 1.4 percent in the month of July. Sydney was up a hot 1.3 per cent and Melbourne 1.1 per cent. Corelogic boasted, 8220Capital city dwelling values reach a record high in July8221 As of the 31st of July according to Corelogic, Sydney8217s median dwelling price was 775,000 down from 780,000 the month earlier (yes down), Melbourne was 585,000 down from 587,500 a month earlier (yes down) and Adelaide was 417,500 down from 420,000 (no, no mistake 8211 down). This on its own is not a concern. The Corelogic Home Value index is a Hedonic index meaning the data is 8220massaged8221 to better track attributes of the property 8211 i. e. the number of bedrooms and bathrooms. But it had become a regular occurrence this year. Month after month, median down, index up. Sydney started the year with a median 800,000 dwelling price and closed last month at 775,000 according to Corelogic. Despite the fall, Sydney has recorded impressive monthly growth, 0.5 per cent (Jan), 0.5 per cent (Feb), 1.0 per cent (Mar), 2.4 per cent (Apr), 3.1 per cent (May), 1.2 per cent (Jun), 1.3 per cent (Jul). It is understood Corelogic made a 8220methodological change8221 in April and forgot to advise customers of the changes, including the Reserve Bank of Australia. If you have been in Sydney, Melbourne or Brisbane of late, no doubt you would have witnessed the sight of endless cranes. Australia is in the grips of an unprecedented apartment building boom. In the March quarter, according to the ABS, the private sector was building 150,706 8220other8221 residential dwellings, typically units and apartments. This is triple the roughly 50,000 only 6 years ago. Most of these dwellings are off-the-plan and are being built for foreigners. Investors put down, typically, a 10 per cent deposit and is required to pay the remainder when the apartment is complete. This could involve obtaining a loan with a bank when the time comes. 8220All the deals have been frozen8221 As we reported in May ( Banks tighten screws on foreign buyers ), Australia8217s Big 4 had started retracting and clamping down on loans to foreign investors after detecting widespread fraud. According to overseas mortgage brokers, many are now struggling to complete their purchases. Mark Yin, an agent with Shanghai-based Home Tree Group told the AFR, 8220All the deals have been frozen,8221 According to the report, nearly 100 per cent of his clients were unable to get finance from Australian banks. Most were buying apartments in the Melbourne CBD. 8220I have now stopped dealing in Australian property,8221 he said. Lanny Xu, CEO of Iron Fish China said about 20 per cent of her clients were trying to on sell apartments after failing to obtain loans. For local buyers, the oversupply of apartments have seen prices fall. Banks are valuing the apartment at settlement and many are coming up short. In Melbourne8217s Docklands, CBD and Southbank, apartments are selling at up to 24 per cent discounts to the off-the-plan price. According to a recent article in the AFR, off the plan apartment sales in Brisbane8217s inner city is down 44 per cent in the last quarter. ( Brisbane apartment sales collapse, settlements now key focus for developers ) Written by admin on July 7, 2016 8211 8:57 pm Years of spending beyond our means has caught up with Australia today, with ratings agency Standard and Poor8217s lowering Australia8217s credit rating outlook to negative. While Australia retains its prized AAA credit rating for now, it is a strong warning Australia could lose its coveted credit rating if our budget position fails to improve. In a statement, Standards and Poor8217s said, 8220There is a one-in-three chance that we could lower the rating within the next two years if we believe that parliament is unlikely to legislate savings or revenue measures sufficient for the general government sector budget deficit to narrow materially and to be in a balanced position by the early 2020s.8221 One such improvement could be the grandfathering of negative gearing and the reduction of the capital gains discount from 50 per cent to 25 per cent, forecast to save tax-payers over 6 billion a year. Standard and Poor8217s later today placed NSW, Victoria and the ACT on a negative outlook indicating 8220no state entity can receive a higher rating than the Commonwealth of Australia.8221 Subsequently, for similar reasons our big four banks 8211 ANZ, CBA, WBC and NAB were placed on a negative outlook. S038P remarked, 8220The negative outlooks on these banks reflect our view that the ratings benefit from government support and that we would expect to downgrade these entities if we lower the long-term local currency sovereign credit rating on Australia8221 S038P described government debt as low, but indicated its biggest concern is Australia8217s 8220high external and household indebtedness8221. 8220A portion of Australia8217s external debt has also funded a surge in unproductive household borrowing for housing during the 1990s and 2000s.8221 Australia has the highest level of household debt as a percentage of GDP in the world. Approximately 30 per cent of bank funding comes from external wholesale markets, exposing Australia to external shocks. Ireland was in a similar situation pre GFC with low government debt and significantly high household debt. When the Irish people could no longer service their mounting debts, the banking system buckled, the government was forced to bail out them out, effectively shifting the household debt onto the balance sheet of the government. Written by admin on July 3, 2016 8211 9:00 pm Australia8217s trek to the polls on Saturday has resulted in a nail biting, too close to call result. At the conclusion of counting at 2am Sunday morning, the ALP had 67 seats, LNP 8211 65 and the minor parties have picked up five. 13 seats remain in doubt with counting to resume on Tuesday. The results suggest Australia could be heading for a hung parliament and three years of political deadlock for economic reform and attempts to rein in spending. Such a deadlock could spell the end of Australia8217s coveted AAA credit rating with speculation Australia could be put on credit watch negative within weeks. The consequent loss of the triple AAA credit rating will not only make government debt more expensive, but it will result in a spate of downgrades for Australian banks and companies and potentially result in the rise of mortgage rates due to banks over reliance of wholesale funding. The downgrade will also be a blow to confidence. Australia8217s total debt surges to 254 per cent of GDP The loss of our AAA credit rating was going to eventually happen, regardless of the outcome of the election. There has been speculation looming about the loss for months. An Australian Bureau of Statistics (ABS) release last Thursday tallied another record high for Australian debt levels. Total debt racked up by households, the public sector and business (but excluding finance companies) totaled 254 per cent of GDP for the first quarter to March. Households8217 insatiable appetite for a slice of the Australian housing bubble, and at any cost, made the largest contribution to total debt levels at 125 per cent of GDP. Australian households remain the most indebted in the world as a percentage of GDP. A significant risk is our big banks8217 reliance on overseas wholesale funding to support the residential mortgage market. As the world increasingly questions the Australian miracle and recalculates risk, the spreads of this wholesale funding will increase. According to the Courier Mail, analyst, John Steiner from United States based Hedgeye Risk Management has recommended investors short Australia8217s big four banks. He believes the housing oversupply and falling demand has signaled Australia8217s housing market is in a bubble and is about to blow. Business debt now sits at 84 per cent of GDP, while Government debt ticks up to 47 per cent of GDP. Earlier this year when total debt was only 243 per cent of GDP, Morgan Stanley calculated for every dollar of extra GDP growth, Australia accumulated an extra 9 worth of debt. At the time, Daniel Blake, a Sydney based economist for Morgan Stanley said Australia needs to urgently find other sources of growth that are less debt-intensive rather than the hugely leveraged property market. 8220We8217re not getting that much growth for the money we8217re borrowing,8221 Written by admin on June 28, 2016 8211 8:06 pm Negative gearing was intended to create more affordable housing, but as house prices surge, causing rental yields to tumble, more evidence is mounting to the contrary. Research by UNSW8217s City Futures Research Centre has found a higher concentration of vacant homes in the inner cities. When it investigated further, it found a strong correlation between empty homes and poor rental yields. Inner city dwellings typically attract higher prices but return lower yields due to a ceiling on incomes. They have, in the past, exhibited better capital growth prospects. Apartments with a rental yield of approximately two percent were 2.5 times more likely to be intentionally left empty compared with apartments yielding 6 per cent. Since 1997, price-to-income and price-to-rent ratios have close to doubled. As home prices continued to outpace rental growth, rental yields fell to the point where for many investors it is no longer worth offering the home for rent. There is less hassle with tenants, limited maintenance requests and no wear and tear on the property. Rather, the focus is now firmly on capital growth and as a result, some 90,000 properties sit idle in Sydney, a trend that is set to continue. In Melbourne, 83,000 properties, representing 4.8 per cent of the market is considered empty based on water meter readings. UNSW8217s Professor Bill Randolph and Dr Laurence Troy state, 8220Leaving housing empty is both profitable and subsidised by government,8221 8220This is taxation lunacy and a national scandal.8221 Tax distortions such as negative gearing and the fifty per cent capital gains discount is believed to be behind this ill-considered trend. Leaving property empty allows investors greater negative gearing offsets while capital gains is treated more favorably with a fifty per cent tax discount. High housing costs are making Australia noncompetitive in global markets and channeling vital capital from what was productive sectors of the Australian economy into non-productive housing. If we are fair dinkum about jobs and growth, structural changes are urgently needed around taxation policy driving these distortions. Pain will be felt in the short term, but the long term benefits will exceedingly outweigh the negatives should politicians have the vision to see past one term. Flawed housing policy has resulted in Australia having some of the highest levels of household debt in the world, relative to both GDP and household disposable incomes. Such, precarious and unsustainable levels greatly exposes Australia to external economic shocks such as the Brexit. Australian banks rely heavily on foreign wholesale debt markets to fund many residential property loans and a global liquidity crisis could cause quite a road bump. Tax distortions are also establishing the scene for one day, when house prices are unable to achieve anymore growth and the yields simply won8217t stack up. Written by admin on June 25, 2016 8211 9:39 pm Western Australia8217s highest residential vacancy rate in decades has turned the state into a hot spot heaven for squatters. Squatters are finding home in some of the tens of thousand vacant properties sitting idle in WA. Some are changing the locks and threatening landlords. Others are conducting their own renovations and painting walls. Sharon Fox-Slater, executive general manager of EBM RentCover, one of Australia8217s largest providers of landlord insurance said that she use to see a squatting related claim every few years, but they are now common place in Western Australia. 8220The downturn, high vacancy rate and number of job losses is taking its toll. she said. Written by admin on June 24, 2016 8211 9:38 pm Australia8217s banking regulator has expressed perpetual concern8221 about the dominance of Australia8217s big four banks in the lending market. Charles Littrell, Australian Prudential Regulation Authority (APRA) supervision general manager told a Centre for International Finance and Regulation showcase event on Thursday, 8220In 1990, the four major banks had 40 per cent of the banking market now theyve got 80 per cent8221 Theyre all in the same business model, theyre all hugely exposed to each other 8230 and we dont quite know what would happen if that business model gets whacked by external stress all at once.8221 The warning is timely given Britain8217s decision to exit the EU today, shaking global finance markets. Also of concern by the regulator is the big four8217s exposure to residential housing loans. 8220It is a significant issue of concern to us that close to two-thirds of balance sheets are exposed to propertymainly housing loans,8221 Australia has the highest level of household debt in the world. It is expected the regulator will impose greater capital requirements in the next wave of reforms due by the end of the year. In 2012, the International Monetary Fund (IMF) highlighted identical concerns about the concentration and interconnectedness of Australias big four banks. (8216 Too big to fail 8216). Under a stress test scenario conducted by APRA in 2014, the big four banks would have been insolvent if they were unable to access further capital, highlighting the need to bolster the banks with further capital. (8216 Have the Big 4 just flunked APRAs stress test 8216) Written by admin on June 19, 2016 8211 6:43 pm A Treasury report released under Freedom of Information has found over half of all negative gearing tax benefits aid our top twenty percent of income earners and the top ten percent of income earners gain 75 percent of the capital gains tax concessions. Despite claims by the coalition that Mums 038 Dads and average wage earners were the main beneficiary, the report states 8220Negative gearing benefits high-income families,8221 and the capital gains discount 8220overwhelmingly benefits high-income families.8221 The lowest twenty percent of income earners only obtain 5 per cent of all benefits under the generous negative gearing scheme, costing the budget billions of dollars each year. It is understood the report is written by ANU8217s associate professor, Ben Phillips for Treasury, and the government had known about the contents of the report for three months, while fiercely maintaining it8217s claim that negative gearing benefits average wage earners. The report, which the coalition tried to keep secret, found Labor8217s plan to quarantine negative gearing to new properties and reduce the capital gains discount from 50 per cent to 25 per cent would save the Australian taxpayer approximately 6 billion a year. Written by admin on June 8, 2016 8211 9:27 pm Moody8217s Investors Service has warned today, the recent resurgence in house price growth following last month8217s rate cut would been seen as a credit negative for Australian banks. The surge, 8220against a back drop of an already-high level of household indebtedness8221 would increase the sensitivity of Australian banks to a housing downturn. The report stated, And although we expect such an adjustment to be gradual, the likelihood of an outright downward correction in prices is rising. Written by admin on June 5, 2016 8211 8:16 pm 8220Domestically, the unwinding of housing-market tensions to date may presage dramatic and destabilising developments, rather than herald a soft landing.8221 This is the latest warning from the OECD Economic Outlook and comes after the Reserve Bank of Australia stoked the hot coals last month, slashing the official cash rate by 25 basis points and sending Sydney8217s property prices surging 3.1 per cent in the month of May. It highlights the enormous challenge the Reserve Bank faces in trying to support an ailing economy while engineering a soft landing in Australia8217s unprecedented housing bubble. No central bank has ever pulled off such a feat 8211 anywhere in the world. Some economists argue cutting the official cash rate is actually detrimental to the economy. Australian households are burdened with some of the highest levels of household debt in the world. Conventional monetary policy wisdom is that cutting interest rates should spur more spending by both households and businesses, but this is looking less likely with each rate cut as Australia joins in the race to the bottom. Most banks don8217t automatically pass on rate cuts with a lower repayment amount unless asked. With an uncertain outlook for jobs and growth, many households are opting to maintain repayments at previous rates. On the other hand, savers, such as retirees are forced to cut back spending. Poor deposit rates are forcing savers to leverage into equities and property bubbles in the pursuit of perceived higher yields. The latest GDP numbers indicate business investment is contracting sharply. Private sector capital expenditure on buildings, equipment, plant and machinery fell 5.2 per cent in the March quarter, contributing to a 15.4 per cent annual decline. While mining investment plunged a foreseeable 12 per cent in the quarter, the manufacturing sector, currently experiencing soft demand simply didn8217t have the confidence to invest in capital expenditure, also fell 10 per cent. Outside of mining and manufacturing, however, was a glimmer of hope with capital expenditure picking up 1.8 per cent but failed to contribute anything significant. The latest CPI figures show a deflationary 0.2 per cent fall in consumer prices over the quarter including a 8220shock8221 0.2 per cent decline in Food and non-alcoholic beverages. A statement on the monetary policy decision released by the reserve bank suggested the decision to lower the cash rate last month 8220follows information showing inflationary pressures are lower than expected.8221 (8216 Australia joins club deflation, cuts cash rate. 8216) Further cuts are expected in the coming months as the Reserve bank endeavors to combat falling inflation. It would be reasonable to expect, cutting interest rates in today8217s abnormally low cash rate will only reduce consumption, fuel housing and stock bubbles and increase debilitating household leverage. It8217s not hard to fathom how the Reserve Bank will lose control of the economy, if it hasn8217t already, resulting in the 8220dramatic and destabilising8221 demise of the Australian economy. Excessively high household leverage and monetary policy mistakes will not be the only contributor. Property developers and banks prepare for onset of apartment crash In order to justify bubble prices, property spruikers had repeatedly shouted their call to action, Australia has a chronic shortage of homes. But like so many bubbles that have burst before, Australia now faces a growing oversupply. Australia8217s property frenzy and the fear of missing out has seen an unprecedented surge of apartment building along the east coast. It has now developed into an alarming supply overhang resulting with prices slumping. According to the Australian Financial Review apartments in Melbourne8217s Docklands, Southbank and the CBD are reselling for up to 24 per cent less than their off the plan purchase price. A WBP Property Group Survey of 1,794 of-the-plan apartment purchases in Victoria from December 2009 to August 2015 found the average resale loss was 9.4 per cent. The decline in apartment prices as oversupply balloons has seen banks tighten lending for apartment purchases. Macquarie bank now requires a 30 per cent deposit to purchase apartments in at-risk postcodes. Lender Firstmac also requires a 30 per cent deposit, but has excluded rental income from serviceability tests due to the sheer number of empty rental apartments. Non-resident lending has been suspended for high density apartments, something Firstmac categorises as over 6 floors. Insolvency specialists, PPB advisory are warning apartment developers to be prudent toward settlement risk. 8220They need to ask themselves some simple questions about the purchaser can I locate them, where do they live, what is their capacity to settle, are they a cash buyer or will they be seeking finance, who is their financier8221 8220A complete due diligence of their purchasers will assist developers to mitigate settlement risk in the residential developments nearing completion.8221 5 billion worth of residential developments got suspended in the week ending 27th May, according to the Australian Financial Review , Another Australian Financial Review article suggests half of Sydney8217s suburbs face a housing oversupply. ( Half of Sydney suburbs face housing oversupply buyers agent ) Despite signs of cooling (pre RBA rate cut), the OECD recommends 8220close vigilance on housing-market developments is still required.8221 Written by admin on May 10, 2016 8211 5:00 am All four of Australia8217s big banks have tightened lending for foreign buyers over the past months, some blaming increased regulatory requirements. Under the Basel III banking reforms, banks will face higher capital requirements on loans reliant on foreign income. Highly elevated house prices and paltry rents in Australia means rental income is often insufficient to service the loan. Hence, banks require extra income to service the loan and obtaining this top-up income from foreign sources can pose additional risks in an increasingly challenging economic environment. Martin North from Digital Finance Analytics adds, In addition, if house prices were to slide, overseas investors might be more willing to cut and run, and we also know that some investors from China are finding it harder to get funds out of the country. A recent distressed property report from SQM Research found there are some 27,000 8220distressed8221 properties for sale in Australia. The most concentrated area for distressed properties is the Gold Coast, Queensland, where banks are being forced to sell homes after being unable to contact the borrower. The Commonwealth Bank of Australia (CBA) no longer provides loans to self employed applicants who use foreign income to service the loan. Temporary residents must now earn their income within Australia and be paid in Australian dollars. They can only obtain a loan with a maximum loan-value ratio (LVR) of 70 per cent, down from 80 per cent. Westpac, including St George Bank, Bank of Melbourne and BankSA have ceased lending to non-residents, temporary visa holders and borrowers using foreign, self-employed income to service loans. It has also reduced the LVR for loans serviced with foreign income to 70 per cent, down from 80 per cent. NAB reduced its maximum LVR from 80 per cent down to 70 per cent for foreign applicants, but continues to lend on a case by case basis. ANZ will no longer accept loans serviced with 100 per cent foreign income and now has a maximum LVR of 70 per cent applying to these loans. Of the big four, the ANZ has been the most transparent indicating as early last month that many foreign loans were missing critical information. Later in the month, it was reported ANZ had retracted the approval on approximately 90 loans after the parties were unable to provide supportive documentation for their sources of foreign income. It was understood at the time, some borrowers were being paid by obscure and often non-existent offshore companies. ANZ has an extensive network of retail and business banking contacts across Asia and had no record of these companies. The truth may have finally come out yesterday, when it was disclosed ANZ and Westpac banks have approved hundreds of loans supported by fraudulent foreign income documentation. The banks have blamed dodgy mortgage brokers for the fraud, reporting the cases to the regulators and police. Westpac continues to say 8220the primary driver of our decision was the changes in capital and funding requirements.8221 Written by admin on May 9, 2016 8211 5:00 am Borrowers are having to pay larger housing deposits in 2016 as lenders re-evaluate their risk appetite, according to Genworth. Genworth Mortgage Insurance Australia Limited is Australia8217s largest provider of Lenders Mortgage Insurance (LMI). LMI protects the lender when borrowers default on their home loans. According to the Chief Executive Officer, Ms Georgette Nicholas, approximately 17 per cent of new business written is to cover loans with a loan-to-valve ratio (LVR) of 90 per cent 8211 down from 29 per cent in the first quarter 2015. Due to a slowdown in new business volumes and the decline in the LVR mix, Genworth Australia8217s first quarter net profit has fallen 25 per cent to 67.3 million, compared to 89.5 million in the same quarter of 2015. In a first quarter 2016 earnings statement, Glenworth stated, 8220The overall portfolio is performing in line with expectations. Performance in NSW and Victoria remains strong, while pressure in WA and Queensland continues as those regions navigate through tough economic conditions.8221 But it is not only the banks that are re-evaluating the risks. Genworth Financial Inc8217s CEO Tom McInerney said in an interview in New York, 8220We8217ve cut back in writing in Western Australia and Queensland.8221 Genworth Financial owns 52 per cent of the Australian business after floating it in May last year. McInerney says, Genworth has become more 8220more wary8221 of Australia8217s housing market due to our ties in a macro sense to China and Commodities . Written by admin on May 7, 2016 8211 5:27 pm An unprecedented 10,200 vacant residential properties are now available for rent in Perth, according to an ABC news report published today. Perth City now has a distressing vacancy rate of 6 per cent, while the suburbs hover around an highly elevated 4 per cent, about three times the long term average. REIWA president Hayden Groves remarks, 8220It really is quite startling.8221 With every Australian aspiring to be a negatively geared multiple property landlord, and with a chronic shortage of renters, tenants are the big winners. Groves told the ABC, 8220Tenants certainly have the rental market in their favour at the moment.8221 Data from SQM affirm the challenge facing landlords as rents plunge across Perth and Western Australia. In the past twelve months, rents for houses in Perth and surrounding suburbs are down an average of 12 per cent. Units are holding up only marginally better at 11 per cent. Over three years, rents for houses have fallen 26 per cent and units 23 per cent. The data shows no signs of abating. Regional centers exposed more heavily to the mining downturn have notched up even larger falls. Northern WA including the Pilbara region has seen rents fall for houses 35.4 per cent in the past twelve months. Sale transactions down 40 percent, crash could be looming In the March 2016 quarter, Perth Real Estate agents observed a 40 per cent collapse in the number of property transactions. This has even the most bullish agents running scared, as a slowdown is normally the precursor to price falls. While Northern WA is already a couple of years into a serious property crash, Perth has been experiencing only moderate, single digit falls for a number of years. But this is expected to soon break out to double digit falls, officially designating a crash. Indian Techies Can039t Be Trained On New Tech Not True, Says Mohandas Pai Nifty May Hit Fresh All-Time High In Next Week, Says Ruchit Jain Expect 20 Upside In Karur Vysya Bank: Sanjiv Bhasin V-Mart Retail Sees 8-10 Same Store Sales Ahead Datamatics Global Services On Philippines Arm How The Union Budget Is Prepared Union Budget: Few Terms You Should Know 17-Year-Old Indian-Origin Entrepreneur Features In Forbes List They Made It To Forbes Ranking Of Highest Grossing Actors 2016 Indian Banker Makes It To Fortune List Of Top 50 Business Persons
No comments:
Post a Comment